[請益] 投資第一間公寓頂樓,接下來該如何處理

看板: home-sale時間: 2021年01月08日作者: mist3182

現在小魯第一次投資,買一間中古舊房 (公寓頂樓),交屋屋況有一點鋼筋外露, 天花板壁癌嚴重,廁所是還滿正常,但是 廁所相當老舊,現在有打算出租出去,租 個10年再賣,因目前現況是無法住人,想 請問有經驗的投資客針對舊公寓頂樓出租 ,又希望租客素質不能太差,又想放個10 年在賣,通常你們再維修上廁所會整個從 弄(馬桶、洗臉盆、乾濕分離、天花板、 壁面瓷磚和地板磁磚)換新、廚房設備也 都弄新的嗎?提供系統家具,會這樣嗎?還 是簡單刷漆就好,因為有考慮到,若把設 備都弄好,房客會不會破壞或是偷走,但 又怕沒整修好,價金無法吸引到好的租客 ,也擔心投入太多成本,未來時間不好賣 掉,像這類的房子要怎樣用才能吸引好租 客又能到時脫手時用低的成本賣出。 --
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1Fintern: 有請骷髏大01/08 10:15
※ 編輯: mist3182 (42.75.40.231 臺灣), 01/08/2021 10:17:41
2Fedshen: 沒先了解 就衝...挺勇敢的01/08 10:18
買房真的要衝動,我衝過頭喔
3Fgrotwpig645: 你準備套牢吧......光裝潢你就可以超出一倍以上預算01/08 10:19
不是自己住應該不會用太高檔裝潢,大大你又誤會我了 依妳這樣說CECA應該套很多了,套到脫褲褲!
4Fsdhpipt: 去Interior版開需求 那邊很多設計師或統包在接案01/08 10:20
5Fpinkg023: 之前幫家裡分析一下舊房子整理出租的成本之後就不是很01/08 10:22
6Fpinkg023: 有動力做下去了01/08 10:22
1;37m 那CECA怎都買中古,我應該不可能找設計師和統包,畢竟不是自己要住 [1;37m推 kutkin: 你至少廁所弄好,壁癌可做可不做01/08 1
7Fkutkin: 設備最基本熱水器要裝吧,其他現況交屋01/08 10:25
8Fkutkin: 你真的很怕被幹東西的話01/08 10:25
1;37m 謝謝你的建議,我會採納 [1;37m推 grotwpig645: 裝潢100萬你租多久可回本01/08 1 1;31m 不是自己住不想花這樣多裝修喔 [1;31m→ kutkin: 你先跟我講位置跟租金才好判斷01/08 1
9FDoughtyArIAn: 你怎麼會買了才在想這個問題...01/08 10:26
10Faesdu: 這不是買之前就要先考慮好... 而且這還不是第一考慮項目...01/08 10:27
11Fjerry1019: 浴室重做...其他盡量DIY01/08 10:28
你和我目前初步想法一樣,不知道CECA怎樣用? 我好奇想學習
12Fkutkin: 系統家具免 ikea買一買就好01/08 10:28
13Fkutkin: 床椅桌櫃四樣01/08 10:28
14Fsdhpipt: IKEA不耐用 買一買台灣廠的家具成家專案就好了01/08 10:29
15Fjerry1019: 經驗告訴我浴室畫龍點睛,所以我幾乎只有浴室 01/08 10:29
16FTattoo: 完蛋01/08 10:29
※ 編輯: mist3182 (117.56.175.175 臺灣), 01/08/2021 10:35:16
17FAIronKuma: 別擔心在房板奇蹟永遠會發生 租不出去加價租01/08 10:29
18Fkutkin: 租房你要耐用....嗯01/08 10:30
19Fjerry1019: 請人來做。其他自己看影片學。剛開始要花頗多時間01/08 10:31
20Fkutkin: 你用廉價ikea賣相都比台灣家具好了01/08 10:31
21Fsdhpipt: 反正絕對不可以買billy書架 XD 除非你三個月要見房客1次01/08 10:31
22Fkutkin: 負重類的別買就好 其他壞了就換新01/08 10:35
23Fkutkin: ceca好像都自己做 你去google他推文01/08 10:36
1;37m CECA都自己來喔!太強了!看到都要彈出來了! [1;37m推 kutkin: 不找統包就找特力屋之類01/08 1
24FAIronKuma: 張淑驚可以參考一下01/08 10:38
你是認真嗎?她現在人在...........
25Fasdf0923: 光基礎工程就可能破百.....家具是很後面的事了...01/08 10:39
不是自己住!不是自己住!不是自己住!
26FAIronKuma: 菜雞房東之第一次租房就上手 連怎麼訴訟鑽空子都有教 01/08 10:39
※ 編輯: mist3182 (117.56.175.175 臺灣), 01/08/2021 10:42:18
27Fasdf0923: 而且連坪數屋齡等等都沒給,猜也無從猜起....01/08 10:41
快30年,快30坪
28Ffrank111: 廚房廁所重作,廚具買現成的就好,吊櫃平台水槽3萬內 01/08 10:41
30Ffrank111: 油漆刷過,地板鋪塑膠地磚,剩下阿里阿紮的看狀況做01/08 10:42
31Fkutkin: 這很多範例 20萬可以做完01/08 10:42
32Ffrank111: 全部弄好大概50萬01/08 10:42
33Fpinkg023: ceca有自己的工班不是嗎01/08 10:44
34Fkutkin: 對,應該說他自己就是統包01/08 10:45
※ 編輯: mist3182 (117.56.175.175 臺灣), 01/08/2021 10:46:46
35Fbeminaru: 很多東西不是你一句 不是自己住 就能便宜01/08 10:48
真的,現在真的不好賺錢,這行業很深,我正在學游泳,謝謝
36Fkutkin: 你就591開一開 看看週遭房東都提供什麼01/08 10:49
37Ffrank111: 廁所地磚2.5萬,壁磚5萬,天花板1萬,臉盆馬桶+改管2萬01/08 10:50
38Fkutkin: 用你自己是房客的立場去想你要什麼就很清楚01/08 10:50
39Ffrank111: 乾溼分離2萬,毛巾架送你啦01/08 10:51
40Fl79cm: 桃園公寓?基本上不用花錢整理平出吧,賺不回裝潢的 01/08 10:51
※ 編輯: mist3182 (117.56.175.175 臺灣), 01/08/2021 10:53:14
41Ffrank111: 全室油漆5萬,塑膠地磚5萬,電線更換2萬01/08 10:53
42Ffrank111: 整理過租價可能可以多3成,假定從1萬變1萬3,每個越多01/08 10:55
43Fasdf0923: 就算不是自己住...防水工程還是得做,要不然未來花更多01/08 10:56
44Fasdf0923: ,費用看工法...30年了水管要不要重配,明管暗管,看口01/08 10:56
45Fasdf0923: 數或長度計價...廁所翻一間用便宜衛浴設備10w...全室油 01/08 10:56
46Fasdf0923: 漆...電要不要重拉...廚具加上三機...光這些基礎的就不01/08 10:56
47Fasdf0923: 少了...01/08 10:56
48Ffrank111: 3千,一年多3萬6,花50萬整理要14年才回本01/08 10:56
49Ffrank111: 但不整理可能租不出去喔01/08 10:57
50FAIronKuma: google一下就可以知道他的工廠再哪了01/08 10:58
看不懂喔!誰的工廠在哪??
51Ffrank111: 或是不整理,以市價的8成租,應該也租得掉01/08 11:00
52Ffrank111: 假定市價1萬,整理後變一萬3,十年共收156萬,裝潢50萬01/08 11:01
53Ffrank111: 實收106萬01/08 11:01
54Ffrank111: 不整理以8千租,十年收96萬01/08 11:01
55Ffrank111: 整理會比較划算,1萬3的房客會比8千的生活水平高一點01/08 11:03
56Fsdhpipt: 鋼筋外露大面積壁癌不太可能租得掉了01/08 11:07
57FF93935: 看你公寓殘值還多少,兩三百的公寓 在花兩三百整理 頭殼壞01/08 11:08
58FF93935: 去 01/08 11:08
59Fasdf0923: 租太便宜真的要小心租客素質...奇人很多....01/08 11:08
謝謝大大的提醒 ※ 編輯: mist3182 (117.56.175.175 臺灣), 01/08/2021 11:10:28
60Foverhead: 你也知道,如果屋況太差,租客素質難高。你只要想想你01/08 11:10
61Foverhead: 希望的租客水平要什麼屋況,回推該屋況要花多少錢處理 01/08 11:10
62Foverhead: 。01/08 11:10
63Fl79cm: 頂樓沒做防水沒救了,不是天花板刷油漆就能撐十年01/08 11:12
大大氣氣了喔,我會聽你的,頂樓防水採羊毛氈鋪7層,給他鋪好鋪滿,良心事業 謝謝大家
64Ffoxs9: 不是自己住 壁癌 防水 水電就可以做一半嗎 zzzzzz01/08 11:15
大大抱歉把你惹生氣了,消消氣,好奇問一下你是租客吼!
65Fkingjason: 防水、天地壁廚衛,時間到增貸收回裝潢成本01/08 11:21
※ 編輯: mist3182 (117.56.175.175 臺灣), 01/08/2021 11:22:58
66Fkingjason: 不用100安啦01/08 11:22
※ 編輯: mist3182 (117.56.175.175 臺灣), 01/08/2021 11:26:06 ※ 編輯: mist3182 (117.56.175.175 臺灣), 01/08/2021 11:31:48
67FDoughtyArIAn: 你這樣問部會有一個準,抓重點,至少先符合法規,不01/08 11:36
68FDoughtyArIAn: 然出意外,你肯定被告。01/08 11:36
69FDoughtyArIAn: 符合法規再想下一步,而且隨著租客類型的不同,你裝01/08 11:37
70FDoughtyArIAn: 潢的重點不會一樣。01/08 11:37
71FDoughtyArIAn: 在符合法規之後,你該想的是"要租哪種類型的客人" 01/08 11:38
72FDoughtyArIAn: 下一步是怎麼裝潢、第一個是"方向"、第二個是"強度"01/08 11:39
謝謝大大你這樣誠懇回答,法規一定會符合,我也不打算隔套,謝謝你 ,我目前在找方向中 ※ 編輯: mist3182 (117.56.175.175 臺灣), 01/08/2021 11:41:44
73FDoughtyArIAn: 方向是承接前一個問題"租哪種類型的客人",強度是在01/08 11:40
74FDoughtyArIAn: 方向確立後,進一步延伸,這時候會涉及"必要性"。01/08 11:40
75FDoughtyArIAn: 這就涉及你對客人洗好的敏感度01/08 11:40
76Fksk0516: 伸手牌XDDD01/08 11:46
77FIS0987: 找一個你信任的統包,跟她講預算她就會幫你配了01/08 11:51
78FIS0987: 很多都是便宜又耐看,但不一定好用(反正不是自己用沒差01/08 11:52
79FIS0987: 啦)01/08 11:52
80FIS0987: 至於說租那一類型的,那也要看你地點在那01/08 11:52
81FIS0987: 隨便弄一弄應該2-30萬可以弄出個樣子01/08 11:53
82FIS0987: 冷氣的話就選保固最長的就好了,耗不耗電節不節能都跟你無01/08 11:54
83FIS0987: 關01/08 11:54
謝謝你誠摯的回答。 ※ 編輯: mist3182 (42.75.40.231 臺灣), 01/08/2021 12:10:52
84Fs26492755: 看房前出價就要想好的問題 01/08 12:13
85Fs26492755: 確認你想收多少租金 決定你的受眾 針對你的受眾去整 01/08 12:14
86Fs26492755: 理房子 01/08 12:14
87Fs26492755: 不影響安全的 能自己diy就diy01/08 12:15
大大這部分理念和我一樣,謝謝你花時間和我說感恩
88Fs26492755: 我也是置產十年後看情況買賣的01/08 12:16
89Fsunsand: 不如認真把牆、地、管線整理一下 明年加20%-30%賣 01/08 12:17
90Fsunsand: 不然這樣出租無法回本的 台北才有可能 01/08 12:17
91Fs26492755: 其實我剛也想跟他說 這種整理完 要賣才容易回本 整 01/08 12:18
92Fs26492755: 理房子的成本太高了啦 01/08 12:18
93Fs26492755: 而且放十年後的競爭力夠嗎 也沒提到地點 01/08 12:19
其實我是CECA迷,他曾說過再偏僻點買夠低一樣賺 我也在想我應該滿的夠低,放10年當定存概念,謝謝 ※ 編輯: mist3182 (117.56.175.175 臺灣), 01/08/2021 12:31:39
94Fserv828: 加蓋 01/08 12:29
95Fchiangww: 先幫你QQ01/08 12:31
96Fs26492755: 入手低就可以了 我常常也說 整個物件沒優點 價格也可01/08 12:32
97Fs26492755: 以成為你的優點01/08 12:32
98Fs26492755: 你得評估租金的收益多久能把裝潢補回 多久能填上資金 01/08 12:33
99Fs26492755: 成本 取個中間點 01/08 12:33
100Fs26492755: 另外一種想法是 不考慮裝潢多久才能回本 至少整理好 01/08 12:35
101Fs26492755: 一點可以篩選租客的素質01/08 12:35
102Fs26492755: 通緝犯 吸毒 租一租被警察抓走的我都看同行遇過 超精01/08 12:35
103Fs26492755: 彩01/08 12:35
跪著和你說謝謝 ※ 編輯: mist3182 (42.75.40.231 臺灣), 01/08/2021 12:47:04
104Fespressogg: 不是自己住這幾個字就能便宜到哪。。基礎工程該做還是 01/08 13:24
105Fespressogg: 得做好,不然之後賣掉還要處理也麻煩,我剛結束五年套 01/08 13:24
106Fespressogg: 房租約轉有殼族,前房東 東西就用的還可以,大金變頻 01/08 13:24
107Fespressogg: 國際牌變頻冰箱 也因此不容易壞 租金相對高一些也篩 01/08 13:24
108Fespressogg: 選好租客,都套房卻可以一堆人一租3.5年 她也少了空 01/08 13:24
109Fespressogg: 窗期,別自以為便宜了 後面反而虧 01/08 13:24
110Fppnow: 你會不會淘寶,家具可以省一半以上,油漆壁紙自己會的話省 01/08 13:25
111Fppnow: 更多,浴室是重點抓20萬,乾濕分離一定要,防水做好。廚房 01/08 13:25
112Fppnow: 就人造石檯面加水槽,基本三機,抓10萬,冰箱越大越好,最 01/08 13:25
113Fppnow: 好是雙開門。客廳房間就墻壁全批土再粉刷,天花板就軌道燈 01/08 13:25
114Fppnow: 照明,地板就塑膠地板,電視越大越好反正很便宜,光纖牽一 01/08 13:25
115Fppnow: 下,大門裝個密碼鎖,這樣就看起來很高級啦 01/08 13:25
116Fespressogg: 我之前學生期曾住過小到靠北的套房,一個月租金3000多 01/08 13:26
117Fespressogg: ,結果某次看到警察拿槍要攻堅一樓租客,我也是傻眼 01/08 13:26
118Fespressogg: 都沒圍封鎖線 我還默默上去三樓,之後加裝下樓裝水 01/08 13:26
119Fespressogg: 看熱鬧 租客已被上銬,好像是吸毒通緝犯的樣子,租 01/08 13:26
120Fespressogg: 金也許不能完全篩選客戶 但至少可以過濾掉大半 01/08 13:26
121Fppnow: 對,還有樓上說的冷氣,大金日立國際變頻三選一 01/08 13:26
122Fpz5202: 房東沒那麼好當@@我也有過教訓 01/08 13:30
123Fpz5202: 來跟你談租房子的人,跟後來真的來住的人不太一樣 01/08 13:30
124Fpz5202: 她也不是二房東,反正就是一開始以為是很單純的女生 01/08 13:31
125Fpz5202: 結果不是,來來去去很多不同的人@@ 01/08 13:31
126Fs26492755: 這個社區有很大好處 可以拜託警衛幫忙注意 有些有ap 01/08 13:46
127Fs26492755: p的還可以看房客有沒有常常法院或國稅局的來信 瓦斯費 01/08 13:46
128Fs26492755: 可以觀察住的人數有沒有跟當初瞭解的不同 我好像變態 01/08 13:46
129Fsdhpipt: 電視反而可以買二三線品牌的 沒有差太多 也很容易換 01/08 13:48
130Fsdhpipt: 其實冰箱成熟產品了 也沒那麼需要用貴的牌子 主要是重不 01/08 13:49
131Fsdhpipt: 好更換 01/08 13:49
真的感謝樓上,各位大大說的,我謝謝你們,跪恩 ※ 編輯: mist3182 (117.56.175.175 臺灣), 01/08/2021 13:52:07
132Fs26492755: 電視 40吋白牌 5000有找 蝦皮有 我前後買過六次 沒壞 01/08 14:00
133Fs26492755: 過 01/08 14:00
134Fgp6sg45k3: 以前房東也是買老房子等都更順便收租,油漆整理一手包 01/08 14:05
135Fgp6sg45k3: ,不然品項太差價格也不好。家具家電就去收二手的,ike 01/08 14:05
136Fgp6sg45k3: a給租客用太高級了齁。 01/08 14:05
137Fgp6sg45k3: 我住了11年== 01/08 14:05
138Fkutkin: 你去收二手也沒有比較便宜呀 01/08 14:15
139Fsdhpipt: 在PTT每個地區版 每周都有人要丟家具 有人手自己搬都免費 01/08 14:18
140Fsdhpipt: 大部分都是有品味的租屋族換家具或搬家懶得搬 01/08 14:19
141Fsdhpipt: 如果願意用二手的 現在真的很容易免費拿到 01/08 14:19
142Fkutkin: 還蠻無言的,房客也會看 01/08 14:20
143Fkutkin: 一方面不希望素質差 一方面又用次級品打發 01/08 14:21
144Fkutkin: 這個商法... 01/08 14:21
145Ftayatiffany: 你可以先加一些租屋社團 看看哪種裝潢下面留言多 應 01/08 14:25
146Ftayatiffany: 該就有答案了 通常都是ikea家具最多人看 01/08 14:25
147Fkingjason: 請問s26492755,篩選房客的app名稱 01/08 14:30
148Fs26492755: 二手家電未必好 白牌還比較不會壞 01/08 14:30
149Fsdhpipt: 看東西 冰箱這種東西基本上不太會壞 電視最好買新的 01/08 14:49
150Fsdhpipt: 冷氣要拆裝超麻煩 二手的風險就很大了 01/08 14:49
151Fppnow: 電視要大,品牌沒差,面板就那幾家,但是冰箱冷氣要日本的 01/08 14:52
152Fppnow: ,我冰箱首選Panasonic雙開,冷氣大金冷暖 01/08 14:52
153Fppnow: 新的二手不是重點,重點在保固 01/08 14:53
154Fppnow: 二手兩年就壞,房客靠腰,還有找師傅處理花錢,沒有比較省 01/08 14:54
155Fppnow: ,除非你只租兩年,保固比較實在 01/08 14:54
156Fppnow: 也不用去爭論誰弄壞的誰要花錢 01/08 14:55
157Fsdhpipt: 二手電器有專門的廠商在做 通常都是叫廠商再換一台來 01/08 14:57
158Fsdhpipt: 有時候可能可以拿到很棒的品牌 XD 01/08 14:57
159Fsdhpipt: 不過我沒有實際這樣買過 是聽別人說的 01/08 14:58
160Fsdhpipt: 認識有人在做違法隔間小套房 都是整棟給二手電器承包 壞 01/08 14:59
161Fsdhpipt: 了就換一台 每一間冷氣冰箱電視牌子都不一樣 XD 01/08 14:59
162Fppnow: 我同學做職業二房東也是這樣搞,我自己沒那個屁股xd 01/08 15:31
163Fs26492755: 我是說社區物業使用的那種app啦 有信件 包裹到都會通 01/08 17:12
164Fs26492755: 知 我就知道我房客來了那些信件跟包裹 常收法院信的 01/08 17:13
165Fs26492755: 我大概就不會續租了 目前只有一個房客收過一封法院來 01/08 17:13
166Fs26492755: 信 01/08 17:13
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