[請益] 買房租房比較

看板: home-sale時間: 2021年08月04日作者: ftmd

大家好,我做了一個買房與租房的比較 買房: 總價1000萬,自備400萬,貸600萬,25年,年利率為2%, 則每年須還款305,172元。 若將買房的錢存下來,改為租房子: 房租每月16,667元,每年200,000元, 除了可以將頭期款400萬存下來, 每年還可以存105,172元, (這是房租與房貸間的價差,305,172減200,000) 假如投資利息為5%, 則25年後可以存18,564,974元,可以拿這1800萬元去買房子。 (詳見Google試算表:https://tinyurl.com/k5p5rddx) 想請問: 1. 如果是總價1000萬元的房子,出租一個月16700元,合理嗎? 2. 這樣的計算公式有需要修改的嗎? --
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 150.116.22.21 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1628083605.A.002.html
1Fchrisstar: 為什麼以貸六成 利率2%來計算?這都很不符合現況啊 08/04 21:28
2Fabyssa1: 貸款8成30年利率1.31% 08/04 21:30
非軍公教也可以找到這麼低的利率嗎?
3Fz520314: 正常都是自備200、30年、1.31% 08/04 21:32
4Fabyssa1: 其實根本不用算 利率1.31% 租金2% 貸款買就對了 08/04 21:33
5Fz520314: 無寬限期,每月還款26886,每年還款322632 08/04 21:33
6Fz520314: 每月出租16700,你自己每月貼一萬,30年後賺到產權 08/04 21:34
7Fz520314: 且25年後照現在這通膨算1800萬可以買甚麼房子? 08/04 21:35
可是1000萬的房子25年後會折舊,可能不一定值1800萬?
8Fsos20000066: 25年後1800萬能買哪種房? 投資穩贏嗎 08/04 21:35
9FCharleneTsai: 是不是少算CPI通膨了 再想想吧 08/04 21:36
好像有點難預測
10Fsos20000066: 如果租比買划算,25年後誰要租給你,房東都不租老人 08/04 21:36
11Fs26492755: 我500萬的房子就租17000了 給你參考 08/04 21:38
已羨慕
12FLouisPrime: 未來你有家庭,有了小孩,一個月房租可能會突破3.4萬 08/04 21:40
可是租金高應該同樣大小的房子房價也高? ※ 編輯: ftmd (150.116.22.21 臺灣), 08/04/2021 21:44:09
13Fa9940597: 應該是3樓這樣才對喔 08/04 21:44
14Fz520314: 以現在來看大部分都是地段增值遠大於折舊 08/04 21:45
15Fz520314: 有價值的是地點不是建築物本身 08/04 21:45
16Fketter: 房價通膨沒算 房貸是普通人這輩子能做到最安全的槓桿了 08/04 21:45
17Fz520314: 且買個舊屋兩房整體一下改三房,租金又upup 08/04 21:46
18Fketter: 貸款還一還 再用房子貸款出來投資 08/04 21:46
19Fsos20000066: 你看一下台北古蹟房有沒有折舊... 08/04 21:50
20Fs26492755: 房租純消費行為 房貸還有還到本金 這樣應該不難理解 08/04 21:53
21Fs26492755: 吧 08/04 21:53
22Ff860506: 你是對的 房地產能賺的時間已經結束了 08/04 21:54
23Fjonson: 引用數字沒一個對的我就不提了,比較表為什麼沒有社會宅 08/04 21:54
24Fu4fu3: 全部數字都不合理啊....正常是貸8成 30年 1.31%!而且1000 08/04 21:55
25Fu4fu3: 萬的房子租金也不可能才16667元...板橋800多萬的套房就可以 08/04 21:55
26Fu4fu3: 租20000/元了... 08/04 21:55
27Fs973311: 台北一堆40年以上的老公寓越賣越貴 08/04 21:56
28Fs973311: 誰在跟你算折舊 08/04 21:56
29Fs26492755: 好奇 房地產能賺的時間已結束 不是應該轉往其他投資 08/04 21:56
30Fs26492755: 工具 怎麼還流連在房版 08/04 21:56
31Ff860506: 看去年到現在就知道了 股市已經萬8了 房地產才回到12年 08/04 21:56
32Ff860506: 水準 很多地方甚至沒回到高點 08/04 21:56
33Ff860506: 但是房地產還是一個完美的資產配置工具 08/04 21:57
34Fs26492755: 如果房市不能獲利 我根本不會來房版 也不在買房了 08/04 21:57
35Fu4fu3: 1.31%的利率不用軍公教啦...我一般上班族也是1.31% 08/04 21:57
36Ff860506: 長期多頭、轉手容易、容易貸資金 08/04 21:57
37Fs26492755: 你看的是平均吧 我買房沒賠過 如果要用股市來說 也 08/04 21:58
38Fs26492755: 不是人人買股都賺錢啊 08/04 21:58
39Ff860506: 不過也不是說在房地產賺不到錢啦 因為買房其實是一個高 08/04 21:58
40Ff860506: 槓桿的投資行為 如果真的能買低賣高獲利是很可觀的 08/04 21:58
41Fs26492755: 你都說長期多頭了 為什麼無法從中謀利? 08/04 21:59
42FLouisPrime: 我家老透天40年前一棟150萬,現在銀行估價1600萬,給 08/04 21:59
43FLouisPrime: 你參考 08/04 21:59
44Ff860506: 但小資族把未來30年的薪水通通投到一間預售屋我是覺得沒 08/04 21:59
45Ff860506: 有達到理財的效果 08/04 21:59
46FLouisPrime: 你說房子會變老舊,但不會折舊,假如你把房地產當成 08/04 22:01
47FLouisPrime: 車子一樣的概念去想,那就代表你真的不理解房地產 08/04 22:01
48Fs26492755: 所以回到f大你說的 房地產能賺錢的時間結束了嗎 我 08/04 22:01
49Fs26492755: 看起來是還能穩定獲利 獲利進行中呢 08/04 22:01
50Ff860506: 房地產當然可以獲利啊 但是是要是以投資角度去買才容易 08/04 22:01
51Ff860506: 獲利 以自住角度真的不太有機會了 08/04 22:01
52FH2: 機會成本問題而已,過去十年不考慮槓桿,金融資產>不動產>現金 08/04 22:02
53Fs26492755: 其實我不建議買預售 自己也不買預售的 但買房也不是 08/04 22:02
54Fs26492755: 把30年的薪水投入房子 你可以透過轉貸增貸 甚至一開 08/04 22:02
55Fs26492755: 始辦理 透支型房貸 理財型房貸 還是可以活用資金 08/04 22:02
56Ff860506: s大 同意你 當然還是可以啦 但這是要以投資角度出發 但 08/04 22:03
57Ff860506: 自住 考量的又不一樣了 08/04 22:03
58FNarok: 不合理 我成本350的租18000 08/04 22:03
59Fs26492755: 說到自住或投資 我常聽到我自住 但也希望能賺錢 心 08/04 22:03
60Fs26492755: 裡住著小投資客…. 08/04 22:03
61FH2: 房租合理啦,年租金20萬對應1000萬房價,cap rate 2% 08/04 22:04
62FH2: 大概是現在新北大套房的價格跟租金沒錯 08/04 22:04
63Fs26492755: 我最好的一間 不到200成本 租18500…. 不過不是每間 08/04 22:04
64Fs26492755: 都是這樣就是了 08/04 22:04
65FH2: 房子 cap rate 2%,投資5%,不考慮槓桿當然是投資好沒錯 08/04 22:05
66Fs26492755: H大 我去年12月買一間 總價是500 就能租到16000了 08/04 22:06
67Ff860506: 例如16、17年市況差的時候把某些超跌的區域買起來 到19 08/04 22:06
68Ff860506: 、20兩年就漲10~15%了 算上槓桿其實是50%~100%的報酬率 08/04 22:06
69Fs26492755: 這兩年租金很可怕的 08/04 22:06
70Ff860506: 不過這些地方不會是自住客選擇的區域 08/04 22:06
71FH2: 不能用你們專業房東特例來看,現在新房子房租房價比就是這樣 08/04 22:06
72Fs26492755: 我剛好2016 2017各撿一間斷頭 真的超爽 投報跟f大你 08/04 22:07
73Fs26492755: 說的差不多 這還不算租金喔 08/04 22:07
74FA4Avant: 這篇反串的太明顯了,2%不是房貸,是信貸 08/04 22:08
75Fs26492755: 可是同社區也學我 以前都掛13500 現在都至少15000了 08/04 22:09
76Fs26492755: 即便是沒整理 超敢 08/04 22:09
77Ff860506: 恭喜XD 那兩年滿地都是鑽石 08/04 22:09
78Ff860506: https://i.imgur.com/Rcw5qib.jpg 這些破爛房16 17年跌 08/04 22:10
79Ff860506: 的跟什麼一樣 08/04 22:10
80Fgm3252: 要比較錢也做點功課吧,設定貸六成2利率2%是要比什麼? 08/04 22:11
81Fhcchiena: 25年後房產殘值是0嗎?不是的話算屁! 08/04 22:11
82Fs26492755: 可是我2016在房版叫大家可以開始進場被嘴爆 哈哈哈哈 08/04 22:12
83Fnicejeffery: 自住一定買就對了至少用來抗通膨,投資則要考量很多 08/04 22:19
84Fnicejeffery: 給高手玩 08/04 22:19
85Fhcchiena: 一堆連少年股神都沒資格的參賽者一天到晚嘴每年幾%獲利, 08/04 22:23
86Fhcchiena: 前一陣子各個都是航海王...現在幾個不是咕嚕咕魯? 08/04 22:23
87Fpiliwu: 我信貸都不用2% 08/04 22:23
88Flagadidi: 信貸1.5就有了,2%信用是多差…千萬房通常一年要租40萬 08/04 22:26
89Flagadidi: 以上 08/04 22:26
90Fwe147121: 我大苗栗國600萬租1萬6路過 08/04 22:26
91Fhcchiena: 5%很簡單?那誰出這5%?法人外資還是韭菜? 08/04 22:26
92Fakizut: 不考慮賣房獲利,30年後原價賣出,利息其實比房租便宜,而 08/04 22:31
93Fakizut: 且想怎麼改就怎麼改 08/04 22:31
94Flagadidi: 以成本1000萬房,200萬頭期,不考慮漲跌,每年成本差不 08/04 22:40
95Flagadidi: 多總價1.7%=17萬(利息+稅+維護);租房一年成本35-40萬 08/04 22:40
96Flagadidi: ,價差抓18萬就好。你拿在手上的頭期200每年可以投資超 08/04 22:40
97Flagadidi: 過18,約9%就打平無漲幅的房價 08/04 22:40
98Flagadidi: 上面寫錯,成本應是800萬1.3%+4萬稅金維護=14.4左右, 08/04 22:43
99Flagadidi: 約租房差距應該為20以上。每年投資獲利10%打平購買無漲 08/04 22:43
100Flagadidi: 跌房 08/04 22:43
101FH2: 樓上算錯,租金一年是20萬,房貸跟稅金成本是14萬 08/04 22:47
102FH2: 差6萬,200萬頭期款一年報酬率超過3%就可以 08/04 22:47
103Flovemost: 利率也太高了吧 08/04 22:57
104Flovemost: 這個比較滿有意義的,我之前曾算過我買第一個房子的時候 08/04 22:59
105Flovemost: 利率用1.56%算,算我如果存錢拿去投資要有多少%的報酬率 08/04 23:00
106Flovemost: 才能超過買房時省下的租金,假設房子價值不增不減20年時 08/04 23:01
107Flovemost: 大概是4.7%,以我當時條件去計算的結果,結果沒想到兩年 08/04 23:01
108Flovemost: 房子價值就翻倍了,但還是比我投資的報酬率低不少,但不 08/04 23:02
109Flovemost: 會後悔吧,有一個自己家加上分散風險的概念 08/04 23:02
110Fcoolbaby6: 25年後 哈哈哈 有人說小孩會讀書沒用 要有生意頭腦比 08/04 23:08
111Fcoolbaby6: 較實在 08/04 23:08
112FFMANT: 亂比一通 2045年的1800萬大概只能買一碗牛肉麵 08/04 23:27
113Flagadidi: 我用利率1.3左右+每年2萬維護+萬稅金估算,差不多15內。 08/04 23:33
114Flagadidi: 千萬房租金20不太能接受,基本上南部400萬房就能租1.5了 08/04 23:33
115Flagadidi: ,我用3.5-4總價估算,租金2%太低 08/04 23:33
116Fhotrain13: 現在不是才1.31 08/04 23:37
117Fching7896: 看到日本只要0.5就想哭 08/04 23:46
118Fhowdou: 買房的裝潢 修繕也是一筆 08/04 23:46
119Fgust0985: 幹嘛算那麼成這樣,要不要買房看個人心情,看台灣房市 08/04 23:50
120Fgust0985: 漲成這樣就知道大部分的人還是選擇置產…… 08/04 23:50
121Fhowdou: 我作過跟你類似的計算,30年後租房投資的錢估計比買房的價 08/04 23:50
122Fhowdou: 值多。我會把這當成擁有自己房子真實的成本 08/04 23:50
123Fduriel3313: 我怎麼算買房子都比較划算 樓上分享一下計算好了 08/04 23:57
124Fkillerbbt: 這網路上一堆可以參考 08/05 00:20
125Fkillerbbt: 租比買更划算建立在房子跌價30趴的情況之下... 08/05 00:20
126Fkillerbbt: 你用投報率去換算最準了 房價不漲 你投報率大概是3 08/05 00:21
127Fkillerbbt: 房價跌30趴投報率大概是1趴 08/05 00:21
128Fkillerbbt: 而且你沒考慮過房租漲價的可能性... 08/05 00:22
129Fdeepinheart: 你的房租是費用,你的房貸是資產。 08/05 01:35
130Fdeepinheart: 資產負債表的概念看一下 08/05 01:36
131Fcatinbush: 付房貸得到房子 付房租啥也沒有 這個基本觀念一下 上 08/05 01:57
132Fcatinbush: 面算那些都假的 08/05 01:57
133Fabc1494: 台灣的房產有東京化特徵 08/05 01:58
134Fjohn0302: 1.6萬 租不到1000萬的房子。 除非台北 08/05 03:02
135Fching7896: 同131F,隨便想都知道房租一定比利息+稅金+管理費還高 08/05 04:00
136Fching7896: ,房租付出去還不會回來,房貸至少你還有份.. 08/05 04:00
137FJuniorlin02: 莫名的亂比 08/05 04:00
138Fnewstyle: 你有付房租,但房子的所有權名單不會有你的份 08/05 05:02
139Fzaza5566: 亂比一通 房貸30年基本 利率再怎麼差還是有1.6~1.7 08/05 07:22
140Fzaza5566: 房租不會漲價? 25年都同一價格?? 房東是租了就放牛吃草? 08/05 07:23
141Fzaza5566: 第三點 你現在總價1000萬的房子 25年後還會1000萬嗎? 08/05 07:24
142Fzaza5566: 很明顯就不可能 誰知道你25年後1800萬能買怎樣 08/05 07:24
143Fzaza5566: 說不定只剩一間小套房的錢就別哭 08/05 07:24
144Fzaza5566: 房子不是車子 不存在折舊問題 台北老公寓還不是一堆人接 08/05 07:26
145Fzaza5566: 銀行照樣鑑價放款 折舊? 銀行會比白癡到虧錢借你錢嗎 08/05 07:27
146Fyork1987: 前提是地點好才不用考慮折舊 08/05 08:26
147Fjay111101: 講房子不會折舊根本是外行,拿老屋去貸款實際根本沒這 08/05 09:28
148Fjay111101: 好貸! 08/05 09:28
149Faal: 你租的房是新房再說 一堆租VS買的都租30年以上老破房比新房價 08/05 09:42
150FIBIZA: 老房房子好不好貸, 看房子在哪 08/05 09:46
151Fjay111101: 台北中正區啊!我之前有po過,結果都沒人私信我 08/05 09:51
152Fjay111101: 說要賣要租就一堆人問,說要貸款就沒人理,也差太多 08/05 09:54
153Fkukupica: 台北市租五萬以上房,房租只會降這樣不會漲 08/05 09:55
154Ftp7306: 曾經也跟你相同的想法, 除了上面大家都提到房價跟房租漲 08/05 10:03
155Ftp7306: 問題之外, 房子之後可以增貸.再拿去投資 08/05 10:04
156Fmilker: 你在算啥XD 08/05 11:22
157FMiLu307: 你錯了,版上的房子住久了會有化學反應,鋼筋會變黃金 08/05 11:26
158FMiLu307: 房子沒在折舊的... 08/05 11:26
159Fferrero: 1000萬放10年剩7.8百萬的價值 25年後1800萬等同於現在100 08/05 11:30
160Fferrero: 0萬的房子 我以前是你這個想法 但現在手上4間房子ㄌ 08/05 11:30
161Fcarolwu18: 這計算有菜味 08/05 11:42
162Fasd2014725: 你還沒有算到未來會租屋人數,跟市場供需平衡問題 08/05 11:50
163Ffrank111: 很多人的觀念不如老人,房價不是漲,只是跟著通膨走 08/05 11:54
164Ffrank111: 現在的老人在民國70年末,應該都被股票砍過好幾刀,之後 08/05 11:58
165Ffrank111: 的閒錢就單一化通通拿去買房,所以現在的人都很有錢的 08/05 11:58
166Fs26492755: 我書房還有一箱我爸當初買的已下市股票…. 08/05 12:55
167Fchrisdddd: 我200萬的房子就租13000了給你參考 08/05 13:04
168Fj3: 十年前我少算房屋會增值 好地段買就對了 08/05 13:26
169Fbalance1869: 以目前社會環境來說,老年人很難租的房子喔 08/05 14:23
170Fevolution999: 六都以外未來買的到 08/05 15:56
171Fs26492755: 房東本來就是盈利優先 能選的話 誰會租給老人 08/05 16:40
172Fs26492755: 社福應該由政府去處理 08/05 16:41
173Featyou: 好地段25年後會折價..............嗎XD 08/05 20:46
174Ffreekid: 我看到房價不是漲這句話真的無言,建議是好好作點功課, 08/05 22:50
175Ffreekid: 看看政府用什麼價錢賣地,哪些建商用多少溢價率買,建案 08/05 22:50
176Ffreekid: 怎麼疊價格,投資客怎麼操作。我不是說你要跟著操作,但 08/05 22:50
177Ffreekid: 認為房價單純跟著通膨走,我真不知道該說什麼了... 08/05 22:50
178Fwill284vu86: 你根本算錯 是200萬 30年 利率1.31% 08/06 01:02
179Fwill284vu86: 用這個再算一次給我看 08/06 01:03
180Fanalyzer: 25年後你想買哪?買六都現在買不到10年前的價格,給你十 08/06 10:08
181Fanalyzer: 年多賺八百萬好了。你十年前ㄧ千買三房,十年後ㄧ千八也 08/06 10:08
182Fanalyzer: 還是買三房。早晚都要買你還得要付十年房租最多不貸款買 08/06 10:08
183Fanalyzer: ,但買完房你口袋也空了 08/06 10:08
184FDSB520: 相信我25年後一堆老房子讓你挑 08/06 17:50
185Fjise51103: https://youtu.be/jb6Z23vzoZ4 08/06 21:35

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