Re: [請益] 說真的,北部已經沒有投資的空間了吧

看板: home-sale時間: 2021年09月13日作者: ceca

其實這就是時期性問題. 例如上一波. 2009開始啟動大漲. 先漲蛋黃區,例如七期,農16. 之後漲二線,例如西區,例如後譯. 然後再一路漲出去. 而先漲的先停. 所以七期和農16在2014就看到乏力,2015就停滯進入死魚盤. 但是像公寓,2016才是他的大漲主菜,一路噴到2019. 最後大家回到"平穩"的大約相對價差位置. 例如本來農16的三房700萬,公寓2F要300萬. 農16漲到9xx萬,2F公寓最後漲到400萬. 而整個台灣也差不多. 只是因為當年的"人為介入"干涉了市場. 也就是2000~2003崩盤太嚴重,主因是內資大量外移,外移量太誇張. 台灣有史以來到今天為止最大的一次資金外逃. 所以為了收拾這個問題. 所以需要炒房(炒房是經濟的火車頭,是內資的印鈔機) 但是因為內資逃離太誇張,你要全台大炒房很困難,這是"啟動"力道太弱的關係. 因此,先集中炒做台北,集全台灣的力量去炒台北. 政府瘋狂的丟建設,然後股催有錢人和財團大量投資台北. 因此2003~2008的次級房貸之前. 基本上都在漲台北. 這也是本來台北是高雄台中的1.3~1.5倍,結果一路飆升到六倍的歷史原因. 當然不是2003~2008台北就飆升到六倍,那時候充其量是3~4倍. 但2009~2012左右台北還在狂漲,而那時候中南部則是剛開啟大漲 所以最大價差的時候一度是六倍.大約在2011~2012. 之後2013開始,台北漲幅開始消退,中南部的漲幅就大於台北到今天. 然後又一度把價差從六倍追到現在四倍. 因此狀況其實跟各大都市本身的狀況都差不多. 蛋黃區先漲,但是也先停. 市場自動會調節讓價格回到"穩定盤". 等到大家都回到穩定盤,蛋黃區就會引發下一次的大漲. 但是在調節回穩定盤之前. 資金必然去追逐補漲. 理論上來講. 要不是2000~2003崩盤太嚴重,引發台灣高層有目的性的集中資金惡性炒作台北. 那六都的價差本來就會在50%內. 也就是台北的公寓如果是2000萬的東西,六都同等級的公寓至少都是一千三百萬. 並且是最低...也就是大多六都的公寓會在1500~1700萬這個價格. 這是合理價差,也是台灣在2003以前一貫的價差. so..這一切都是因為有人為干涉造成的一個特殊現象. 非常態. 只是因為時間很久,大家誤以為這是常態. 和一堆不動產外行人名嘴和記者,把特殊狀況當DEMO在解釋市場. 並且從2013開始,我們也很清楚的看的到,市場就是往這個方向在調節. so...你說台北會沒落,台北會被取代. 你誤會了,台北永遠都還是最貴的. 除非你遷移首都+人為把資源都挪移到另一個縣市去. 資源包含軟體和硬體...並不是捷運蓋一蓋就可以跟台北叫版. 但是你說台北會一直漲下去,其他縣市都會被拋到看不到車尾燈. 這又在你太自我感覺良好..XD so...中南部的房價會繼續跟台北收斂. 而中南部,也就是桃園新竹台中台南高雄 它們彼此的價格會掛在一起. 誰便宜漲誰,誰衝太快就會被壓制. 不用期待哪個縣市脫穎而出,也不用期待哪個縣市會被甩開.. 不要因為你買了哪邊,就說那邊無敵了.. 這你想太美好了. 當然啦,台北還是會漲. 並不會像2015年開始,台中七期阿高雄農16阿進入死魚盤. 一路死魚到2019.那麼慘. 理由是,時間拖太久了+縣市本身有一定的獨立性. 所以台北的"內資"也就是有一票打死不離開台北的資金. 他自己會在台北運作,只要有話題和利多,例如無限QE,台北還是會因為這些資金而上漲. 畢竟時間太久,這些資金不會安分. 跟2015的七期,農16進入蛋黃區. 整個都市的資金,大多都跑去旁邊炒太平炒烏日炒楠梓炒五甲的狀況不太一樣. 各縣市自己房價循環的市場,這些資金並不會死守一個區域. 所以台北還是有增值可以賺,只是相對其他縣市會低很多. 不過當然之後的局面自然就是. 現在台北和其他縣市價差大概在四倍,蛋黃區甚至價差剩下三倍多. (我是指蛋黃區跟蛋黃區比,而不是拿七期去比北投) 而已目前的"架式"有機率在三年內蛋黃區會追到三倍以內,挑戰兩倍. (1:3要縮到1:2,只要漲50%就可以了,現在這種架式,漲50%很快) 當價格越逼近的時候,就會有越多資金開始慢慢的回流台北. 加入那些"死不離開台北"的台北內資. 因此台北漲幅會因為其他縣市繼續暴漲,而開始變大. 這也是因為時間太久的關係.. 其他縣市本身,蛋黃區進入死魚盤後,會很死魚..真的價格就躺在那邊都不會動. 跟台北這種她還是會漲,只是比較少的狀況不一樣. 這就是"台北內資"的影響力... 因此結論就是不要有一些不切實際的幻想. 1.台北是最貴的,你新竹就算薪資多台北50%,台北房價還是比你貴. 房價不是看薪資的,房價是看資金. 2.最好的地方不會一直漲,最差的地方不會一直跌,它們會有價差. 在這個價差下,低於價差的會補漲,高於價差的死魚盤定在那邊等別人. 好地方先漲但是先停,差的地方晚漲但是晚停... 3.台灣的房價畸形,是因為歷史因素產生人為惡性干涉市場的結果. 全世界只有台灣是這樣子..你找不到另一個國家是這樣子. 所以,請不要把過去20年畸形的歷史當作常態,這樣你投資穩死的. 最後補一下. 房價漲是靠炒做. 賣家主導市場. 因此所謂的資金,不是"有人需要房子"的買房資金. 而是炒做資金. 這一定要搞清楚. 炒作資金才會哄抬價格,需求資金只是產生物件交換. 這也是,你說2015年,七期和農16進入死魚盤. 難道七期和農16都沒交易? 沒阿依然有交易,依然有推案. 但是無論你怎麼交易,價格就是死魚盤. 所以七期的房子因為沒人要所以死魚盤?? 那那些交易是甚麼回事??鬼買的?? 他進入死魚盤的原因是,炒作資金不再這邊,炒作資金跑去炒南區,炒烏日了. 這才是死魚盤的主因. 很多人會傻傻分不清楚需求資金和炒做資金. 房價是靠炒的,不是靠需求衝起來的. 炒是動詞...不是被動詞!!!!!! 你要做點甚麼,價格才會起來... 刻意去做!!!!! 這也是,你買房子房價不會漲,因為你是買去住.甚至買去出租. 我們買賣房子,房價會漲,因為我們在炒他..XD 因為我們會想辦法把房子賣高價,無論靠裝潢還是靠手段(炒作以前發過文章,懶得再寫) 對建商來講也是,小建商通常沒啥炒作能力,所以炒做不看小建商. 但是興富發好了大家比較熟,興富發就是主力炒手... 他可以哄抬一個區塊的價格.帶頭創出一個新的時代和世界. 或是向遠雄北大特區造鎮,也是一種炒作型態. 這種都不是小建商可以做的. 小建商就像你,你買房子,不會漲,小建商在市區推案,也不太影響市場. 因為..他不太炒作..他只是打份工賺工資而已. 而炒作也很單純. 炒作的奧義在"讓賣家有共識把價格賣高" 從來都不是買家的問題. (你不要花心思去洗腦買家加價買..!!,炒作要的力量是賣家加價賣) 買家永遠都只能吞.它們沒有反抗能力. (有本事就不要買...但是抱歉,總是有很多買家會買,所以買家一直都不重要) 你今天台南25年大樓從700萬炒到1700萬. 買家都只能接受,它們沒有能力反抗. 誰可以反抗? 手上有房子的賣家. 他可以因為你賣1700萬,所以他賣1600萬搶快成交,然後把行情壓制. 同樣的如果他認知房價在漲,所以你賣1700萬,他賣1800萬,市場又沒其他物件可以選. 那買家就會吞1800萬,行情就上1800萬. so...賣家主導市場. 漲價是賣家共識要往上賣. 崩盤也是賣家自己人踩人造成的. 因此例如之前北鹽埕區老大樓我把它從七萬炒到10萬左右. 就是因為,市場籌碼乾淨,那時候市場完全沒有"有土地"的老大樓釋出. (那時候旁邊只剩地上權在賣) 所以我把少數的7萬給掃光,然後翻新掛賣1x萬,成交11左右(我忘了是10.x還是11). 連續賣兩間正要賣第三間的時候,其他賣家就有人釋出跟賣1x萬(沒翻新) (那時候我有跑去跟他出7甚至加到8,他都不賣,還拿我的成交實價登路給我看說要拿10.x) 之後我的第三間賣掉,過段時間他沒翻新的也賣掉了. 因此,就這樣整個北鹽埕區老大樓的行情就被炒到1x萬. 如果不是我們投資客很清楚,市場clean,籌碼乾淨,我手上有貨我主導市場. 並且我抓一個略低於愛河對面前金區的價格,來賣. 你靠自住戶在那邊買買賣賣. 他就會一直死在7萬死魚盤...因為大家都是看旁邊的賣多少所以她賣多少..XD 當然如果在籌碼比較多的地方. 就像諾貝爾好了. 當一堆人在賣11萬的時候. 你除非把所有的11萬全包,然後clean市場在網上掛賣13萬. 並且在你13萬成交以前,只要釋出低於13萬的,你都必須吃掉. 不然你就炒不動.(因此諾貝爾很便宜,但是前面幾年我完全不進場) 所以這種情況當籌碼太混亂,除非你財力驚人,不然大多都不會去炒做. so..這種案子通常都會比較晚漲. 直到...直到旁邊的其他40年老大樓都賣16萬,這邊還在11萬. 因此賣家開始有共識,我們應該賣貴一點. 所以開始有人掛13掛15在賣. 而我們炒家就是剩下最後例如三戶的時候,就去搶進掃光她. 加速11萬被clean的時間,並且讓其他賣家也注意到,好像有人在掃貨,好像要大漲了. 之後...之後你就看現在諾貝爾走勢和目前市場籌碼就知道了. 這是半年多前我在做的事情...版上都有發文... so..我的資金是炒做資金,會哄抬行情. 你只是照著行情買,照著行情賣,你得資金並不會哄抬行情. 你只是造成市場流動而已. (更不用說如果你賺錢了,買11,但是人家炒到15,你甚至可能賣14就滿足而反過來壓制漲幅 所以你叫做不安定籌碼...你是外行人,你看不懂市場,你會破人家好不容易弄出來的局 而大漲太兇產生的回檔,就是你這種人造成的.. 反而長期持有的自住戶會很貪心,賣15他還會想賣16...XD 這也是政府為啥要打擊短期投機者.因為你門會產生市場不穩定. 破壞政府想要的緩漲局面 你一但讓大漲區產生回檔,這邊必然會進入死魚盤好一陣子.. 因為賣家的共識被你打破,產生是否要跌的疑慮..) 價格要往上,一定是有人做了甚麼. 包含今年我一直在講的,建商縮手不推案是因為飢餓行銷 你看疫情的時候一堆人在說甚麼量縮了拉,低迷了拉..XD 結果量縮是為了甚麼? 量縮是為了讓市場籌碼量變少... 當籌碼變少,大建商又炒作土地壟斷之後市場籌碼. 所以到現在,是不是蛋黃區都是大型建商手上有貨有籌碼. 它們是不是瘋狂拉價格(既有推案也是瘋狂加價) 而中古屋屋主是不是跟著拉高價掛賣. (太普君臨不就有一個屋主立刻掛價逼近君御) 會扯後腿便宜賣的小建商是不是都被洗出場?? so...建商跟我們投資客做的事情基本上是完全一樣的. 建商就是投資客,投資客就是建商,一個是公司一個是個人而已. (所以投資客轉建商大多都無縫接軌,立刻就上手) 蓋房子也是營造在蓋,投資客翻修房子也是包商在做... 我們主要做的事情,除了平時翻修賺賺買賣價差的"打工錢"外. (死魚盤的情況下,我還是可以靠買賣價差和翻修賺取一定的利潤) 重點就是,抓住每一次炒作的機會,然後大炒一波賺取炒作的利潤. 我們就是炒做資金... 我們主導市場!!!! so..要搞清楚狀況. 房子不是有人買就會漲. 而是有炒做資金,有人在炒,他才會漲!!!! 這是一個比較高階的觀念. 9x%"自稱不動產業"的人不會懂... 懂的人99.9%不會跟你講..XD 因此,你們買房子在看買家,我們炒房再看炒作和賣家..XD 你很容易被套,我們幾乎無腦就可以判斷哪邊會賺錢... 因為你一開始觀念就錯誤了.. --
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.173.28.190 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1631465700.A.B2C.html
1FEggMaruku: 頭推! 09/13 00:55
2Ffedona: 跟我想的差不多 09/13 01:00
3Fjaricho: 前五推 09/13 01:01
4Fshipowner: 炒房炒起來 09/13 01:01
5Fvipman: 推 09/13 01:02
6FCoolno9: 差不多 09/13 01:10
7Fobrag: 推 09/13 01:16
8FKingHeng: 後段 受益良多 也是接下來的目標 謝謝c大 09/13 01:19
9Fcatinbush: 寫好多 09/13 01:24
10FComplain: 強 推 09/13 01:29
11Feett811025: 推 09/13 01:30
12FSoxx: 所以台積電來了 北高雄會再漲30%嗎 09/13 01:35
30%是甚麼東西..XD ※ 編輯: ceca (1.173.28.190 臺灣), 09/13/2021 01:37:07
13Ffreekid: C大建議現在跟資金行情去買高雄台積電附近預售建案嗎~ 09/13 01:51
14Ffreekid: 還是美術館是更好的選擇~ 09/13 01:51
15Fkusomanfcu: 30%把房地產當飆股阿 09/13 01:53
16Fq135q135: 喔 09/13 01:53
投資靈活現在一定追話題. 去高鐵撈一波大爆衝後再換物件. 但是如果你買賣不靈活.時間又是放中期. 你可以考慮桃子園或是...仁武..XD 現在話題太強,美術館雖然吃的到不少這個話題. 只是對投資而言,能多賺一塊錢不會選擇少賺一塊錢的地方. 是你既有美術館的房子,你賣得時間和價格要從新計算. 沒買的,你應該有更大的投資效益解. and.. 你看我去年買10xx,現在都1400了(成交價) 而且如果你2019年買,可以買在9xx..(這樣是幾%) 30%..是甚麼東西..XD 暴漲30%是1~2年左右的額度而已. 暴漲很囂張的,你有經歷過台北那一段就知道. (不然怎麼衝到其他縣市的六倍??) 並且只要政府不踩剎車,會"全部的賣家"都認同暴漲. 造成暴漲失控.. 中國之前也是這樣.. 所以目前可以破局的人只有政府. 看漲到多"快"他受不了跳出來壓. 這也是為啥說,現在還沒買就不用買了..XD 你不可能買的下手的. ※ 編輯: ceca (1.173.28.190 臺灣), 09/13/2021 02:12:53
17FCharleneTsai: 推 09/13 02:25
18Fbewritten: 感謝大大分享 09/13 02:39
19Fwesleyrobbie: 推,受教了。 09/13 04:26
20Flinlinme5208: 大推 09/13 05:15
21FAnswerlin: 推 09/13 05:28
22Ft022134: 推推 09/13 05:39
23FLALAPP: 自住投資兩相宜 09/13 06:19
24Flinlinme5208: C大你有沒有考慮寫書?XDD 09/13 06:53
25FJESSE77922: 謝謝c大開示 09/13 07:22
26Fkl0408: 台北房價有點像是台積電股票 09/13 07:38
27Fcjjh90562: 買家永遠只能吞?是指補漲的地區吧 09/13 07:47
28FSanger: 推好文 09/13 07:50
29Fvalkytie: 學到賺到 09/13 07:55
30Fs78543: 謝c大開示 09/13 07:56
31Fntpuisbest: 永遠愛C大的文章 09/13 08:07
32Faendwolf: C大那怎麼樣知道暴漲的時候是買到追高還是買到起飛呢? 09/13 08:10
33Ff860506: 薪水差那麼多...是能怎麼收斂 20年前南北差距有像現在這 09/13 08:31
34Ff860506: 麼大? 09/13 08:31
35Ff860506: 但同意你房價是炒的 根本不是什麼分析來分析去能決定的 09/13 08:33
36Ff860506: 自住才需要分析那麼多 投資跟著大建商一起進場就好 09/13 08:33
37FSam27: 20年前南北差距超級無敵大,現在變小很多 09/13 08:53
38FSam27: 20年前剛從高雄文化中心,搬到台大公館 09/13 08:54
39Fjoe2: 台灣房市全看投報率 投報率看老百姓負擔能力 09/13 08:56
40Fjoe2: 台北市超越一般民眾的負擔 房價自然頂天了 09/13 08:56
41FSam27: 前1年是鄉下人常被震撼教育,像紅燈不能右轉 09/13 08:56
42FSam27: 現在南北差距變小很多,文化也是,台中超明顯 09/13 08:58
43FSam27: 事實上就是收斂中,台北的漲幅都是落後中南部 09/13 09:00
44FSam27: 台北去年終於開始漲了,但漲幅還是低於中南部 09/13 09:02
45Fchimouse: C大真的很熱心分享觀念 09/13 09:11
46FWarGod5566: 桃子園要買中古屋嗎?還是等預售? 09/13 09:18
47Fduriel3313: C大都講觀念 對於如何入門投資挑案還是要自己努力QQ 09/13 09:24
48Fduriel3313: 常常看完豁然開朗"的感覺" 但還是不知道買什麼XD 09/13 09:24
49Fduriel3313: 要對各區合理價差以及市場現況有一定了解才行 09/13 09:42
50Fkagaya: 實際上區域並不一定完全照趨勢走 有的還會漲漲跌跌 09/13 09:47
51Fkingingl: 請問c大,除了台北之外,台南高雄的舊公寓有值得買嗎 09/13 09:48
52Fkagaya: 個體因素也很大。譬如說蛋黃死魚盤 還是會出現 09/13 09:49
53Ff6487149: 所以比對股市的處置股做法,也就是延長交易時間是沒用 09/13 09:49
54Ff6487149: 的,要讓房價往低走,唯一的路就是增加持有成本,讓大 09/13 09:49
55Ff6487149: 戶跟散戶人踩人囉 09/13 09:49
56Fkagaya: 有人漲 有人跌 有人死魚的情況。所以其實判斷不容易 09/13 09:50
57Fshun01: 如果阿扁當時不開始炒房呢? 09/13 09:51
58FRodstewart: 推C大 好文 09/13 09:51

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