[請益] 因前手短期買賣,銀行估價不到的解法

看板: home-sale時間: 2021年11月27日作者: WindClouds

大家好,最近在高雄市區(ceca大認證的蛋黃區)買了人生第一間房 但因為前手短期買賣(10月剛有轉手紀錄,因此我們買的當下還沒查到實登) 而且前手十月的成交價只有我買的價格(下稱x)的八成.... 因此現在銀行多半只願意以前手買賣的價格(下稱Y)來做鑑價 導致我們能貸旳金額只有我們買的金額的七成不到... 想問有沒有什麼辦法能夠讓銀行提高估價的方式? 過程簡要版: 十一月初時在x慶仲介店的協助下買到這間房 當天傍晚在店裡下了斡旋,仲介便說要馬上約屋主當天晚上見面談 他們希望快點成交,因為這個案件很多其他分店的在問,怕被別的店的搶走 於是當天晚上開了小房間 (第一次進小房間好緊張啊,雖然之前看了版上很多經驗分享 但輪到自己還是很不安) 小幅加價成交後,仲介說希望可以馬上簽約,並說代書在路上了 這時己經晚上快九點半,我們就開始準備簽約 在買之前我們就有先查過這個物件的實價登錄 內政部和樂居都顯示上一次成交在108年,當然沒什麼參考價值 直到我們簽約時我比對合約和權狀的資訊時 才驚訝地發現,權狀上的取得日期是今年的十月底!? 當場我們都愣住了,想說這是哪招,仲介回答說這是因為 "賣方原本和交往中的另一伴共同持有這間,但分手後, 賣方出價買下另一半持有的比例,然後想說快點了結這段感情,所以馬上又出售" 我們聽起來覺得算合理,所以還是完成了簽約手續 簽完約還是忍不住抱怨一下我們買方仲介,為什麼剛轉手就賣這件事沒跟我們說 但仲介說:"他們短期轉手不影響你們買這間啊"..... 簽完約後幾天,內政部的實價登錄出來,是Y的價格 我們買的X價格自認沒買貴,大概是這一區六到八月的平均行情 今年陸續有在高雄找房子的人就知道十月,十一月後跟六七八月的價格至少差一兩成 但Y的價格便宜到讓人覺得很不安(只有X的八成不到), 深怕是不是有什麼瑕疵我們不知道 買方仲介再三保證沒什麼問題,畢竟最怕的兇宅和漏水都沒有 我們又向代書和地政事務所詢問,像這種持分買賣的特殊交易是否會註明成交價只是部分) 得到的回覆是"可以註明,但沒有一定要備註,而且價格就是轉讓合約的價格" 意即如果甲和乙買共同持有的一半,那實價登錄只會用買一半的價格來登錄 而過了幾天,代書告知我們因為銀行都用Y的價格來鑑價(儘管不合行情) 變成我們能貸的金額少了很多,我也只好自己再多找幾間鑑價 想來請教版友: 一、是否有辦法調到前手買賣的持分資訊 (我目前看到的第二類謄本只有顯示賣方目前持有是百分之百   ,但我想證明實價登錄的Y價格是賣方買下持分的證據 才有辦法向銀行證明說不能用Y來鑑價) 二、如果銀行估價不到我們買的X價格八成,是否有其他方法可以彌 補 像是 增加擔保人之類的有用嗎 先謝謝好心回答的版友們了 --
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1Fj0483020: 可查異動索引 11/27 09:03
2Fsupereva: 增加擔保人是讓條件更好 讓利率或成數更好 但也有上限 11/27 09:03
3Fsupereva: 一般是八成 但你這是鑑價不夠高 應該是沒有用 11/27 09:03
4Fsupereva: 房價狂漲的時候 本來鑑價就會跟不上 11/27 09:04
5Fmumuanego: 慶幸遇到的房仲因為知道我自備款緊繃會主動告知+篩掉 11/27 09:04
6Fmumuanego: 這類物件 11/27 09:04
7Fohyakmu: 最近很多鑑價跟不上的,問問信貸?有些利率也很低 11/27 09:04
8Fsupereva: 除非是一個月可以成交好幾戶 成交量很大的社區 不然 11/27 09:05
9Fsupereva: 銀行不認最近的實價登錄很正常 11/27 09:05
10Fntcu5566: 異動索引?仲介說的理由聽聽就好 11/27 09:07
11Fsupereva: 還是多找幾家銀行談談看 每家條件都差很多 11/27 09:08
12Fntcu5566: 找其他銀行加買壽險看能不能估價高一點,不然就信貸、二 11/27 09:08
13Fntcu5566: 胎 11/27 09:08
14FVVVV5555: 沒辦法 11/27 09:09
15Ftswen: 沒有辦法 用現金補足 11/27 09:09
16Fj783162003: 找在地的信用合作社貸款成數有機會做高點,但是利率一 11/27 09:11
17Fj783162003: 定會比銀行差 11/27 09:11
18Fntcu5566: 看他土地謄本的申報地價有幾筆就知道仲介有沒有說謊 11/27 09:11
19Ftswen: 一臉投資客房 買之前都沒調謄本看一下嗎 11/27 09:11
20Fmumuanego: 最近很多轉手套利 但不懂這一part的 自備款緊繃就踩雷 11/27 09:14
21Fmumuanego: 了 11/27 09:14
22FVVVV5555: 仲介說什麼你都信也不能怪別人 11/27 09:15
23Fabc0922002: 仲介這個理由我不太相信 11/27 09:17
24FA4Avant: 我最近也有碰到這樣,原屋主今年3月才交屋,金額是兩年前 11/27 09:24
25FA4Avant: 預售時就購買的(一坪大概14萬),我跟他買的價錢是一坪19 11/27 09:24
26FA4Avant: 萬,很多銀行說這是短期買賣,貸款只能貸到年初的金額, 11/27 09:24
27FA4Avant: 但富邦跟聯邦好像比較鬆,可以去問看看~ 11/27 09:24
28Ffbiciamib123: 你就是買貴了銀行不覺得值那個價 11/27 09:31
29FF93935: 半年內交易當然用上一次價格你這個只能拼信貸,無解現在 11/27 09:33
30FF93935: 央行政策一波一波的 11/27 09:33
31Fbluegates: 很難,這半年銀行鑑價就是跟不上 11/27 09:34
32Fappleye: 沒辦法 11/27 09:37
33Fsupereva: 鑑價和買貴沒啥關係 沒買過房才會說鑑價跟不上就是買 11/27 09:39
34Fsupereva: 貴 11/27 09:39
35FMikeShiver: 新光,台中商銀,聽說可以到9成,利率3.x 11/27 09:45
36Fkusomanfcu: 你叫仲介生給你資料 11/27 09:48
37Fkusomanfcu: 屋主負責生給你 11/27 09:48
38Fbeminaru: 換銀行,不同銀行不同想法,避開公股銀行 11/27 09:49
39Fkusomanfcu: 因為這樣 貸不到足額 你直接找消保 11/27 09:50
40Fkusomanfcu: 市價就是價格,鑑價那個別找公股就是了 11/27 09:51
41Fkuanun: 他自認沒買貴那應該是真的自符合行情吧 11/27 09:54
42FAGODC: 對銀行來說,你短期買賣價差那麼大就風險高一些,你自認是 11/27 10:06
43FAGODC: 符合現況價格但是銀行它可是要借你2-30年的錢耶,不能這樣 11/27 10:06
44FAGODC: 算。換別家銀行問看看,最好是你薪轉戶銀行比較好說話 11/27 10:06
45FAGODC: 另外,仲介講的故事聽聽就好,人家找人頭先吃下來再轉手給 11/27 10:07
46FAGODC: 你也沒犯法… 11/27 10:07
47Fsimdry: 短期移轉主動告知不是很基本的嗎ㄏㄏ 11/27 10:10
48Fsss700304: 一直強調沒買貴,銀行就是鑑價不到就是事實 11/27 10:17
49Fc132908: 房仲說的你也信,還這麼認真要查詢,哈哈 11/27 10:18
50Fsss700304: 信貸也沒用啊,房貸卡信貸,除非你收支比銀行算的過, 11/27 10:29
51Fsss700304: 不然你用信貸先付,房貸一樣卡 11/27 10:29
52FE6089: 多問幾間銀行。估不到,只能用信貸補足了 11/27 10:30
53FSkydier: 補現金而已啊 簽約時代書應該都有講了吧 11/27 10:31
54FSkydier: 本來買房就是抓7成貸了 預設自己能貸8成都是槓桿太大 11/27 10:32
55Fzaza5566: 他假設他10月買500 你11月買600 銀行哪會北七到用480 11/27 10:35
56Fzaza5566: 給你? 隨便想都知道 你自備不夠就放棄吧 11/27 10:36
57Fzaza5566: 銀行要借錢給你 難道不考慮風險? 隨便借都有? 11/27 10:36
58Fiele: 證明也沒用,別浪費時間,趕快去籌錢吧 11/27 10:40
59Feeewwweeewww: 高雄 11/27 10:42
60Fur260: 不足的信貸啊 11/27 10:43
61Fnanomes: 你自認沒買貴 但銀行覺得很貴 11/27 10:47
62Fiele: 你的仲介太爛加你功課做太少 11/27 10:48
63Fiele: 我有個朋友也是跟永慶成交三重,也是短期買賣鑑價成數低, 11/27 10:50
64Fiele: 也是成交才知道 11/27 10:50
65Fiele: 關小房屋前我也是跟他説那間極有可能是投資客的房子,屋況 11/27 10:52
66Fiele: 又爛不要追。他像被下藥一樣,該棟史高成交… 11/27 10:52
67Fiele: 鑑價成數低才又來找我説他要告永慶… 11/27 10:54
68Fiele: 説永慶官網寫絕不賣投資客的房子,要用這點去告永慶 11/27 10:55
69Fiele: 前幾年叫他買説房價太貴不會再漲…然後永慶叫他爛房子成交 11/27 10:57
70Fiele: 新高他爽,有的人就是活該被騙 11/27 10:57
71Fringoking: 跟你情況很像,我當初是有加註貸款不足解除契約的條件 11/27 10:59
72Fringoking: 與前手買賣價差差了200,還是捏著下訂了 11/27 11:00
73Fringoking: 對那家房仲感覺很差,我現場只信任代書,貸款都問他 11/27 11:01
74Fringoking: p.s.怎麼加註參考版上Matsui的文章 11/27 11:04
75Fringoking: 我當初傳好條件,純房貸X成,房仲說好才約在小房間 11/27 11:07
76Fringoking: 到現場就問有沒有考慮信貸、保證人,死都不讓我加註 11/27 11:07
77Fringoking: 還叫代書進來附和他的話,結果被代書秒打臉XDD 11/27 11:08
78Fxup6vm0m6: 仲介怎麼事前沒跟你說清楚…我在買之前是有先要謄本資 11/27 11:25
79Fxup6vm0m6: 料 11/27 11:25
80Fchister: 這你也信? 11/27 11:29
81Fjamesmiao: 你前面那段其他分店在問要趕快下斡旋的劇情我的仲介說 11/27 11:36
82Fjamesmiao: 過一樣的話 11/27 11:36
83Fjamesmiao: 然後我一開始也有估價沒跟上的問題,不過我有壓解約條 11/27 11:37
84Fjamesmiao: 款 11/27 11:37
85Fjamesmiao: 不過後來多問幾家就跟上了,可問問台新 富邦 永豐 11/27 11:37
86Fjeromeshih: 拿目前鑑價金額跟多幾間銀行談,然後看看身份是否有符 11/27 11:42
87Fjeromeshih: 合某些銀行較偏好的 11/27 11:42
88Fjeromeshih: 國內大企業/醫牙藥/軍公教等等 11/27 11:42
89Fjeromeshih: 有的有保證人也有機會貸高一點,因為風險相對比較低 11/27 11:42
90Fjeromeshih: 不過這樣可能要跟仲介協商交屋時間延後,因為一間一間 11/27 11:43
91Fjeromeshih: 銀行詢問時間會拉長,如果錯過交屋日期對方是能依合約 11/27 11:43
92Fjeromeshih: 要求賠償金額 11/27 11:43
93Fahom: 永慶的真房價保證呢?!廣告打那麼大 11/27 11:44
94Fringoking: 其他分店在搶要我趕快決定的劇情也遇過,拿這事不讓我 11/27 11:44
95Fringoking: 加但書,我後來說放棄退斡,也拿回現金,結果兩小時後 11/27 11:45
96Fringoking: 打來說另一組突然也要求但書,所以讓我加但書,我還是 11/27 11:46
97Fringoking: 優先序位,還有沒有要買這棟 11/27 11:46
98Fsss700304: 永慶真的很愛演,其他組有加價,你要不要跟進的戲碼 11/27 11:56
99FTattoo: 先想辦法貸到足夠成數,多找幾間,信貸都好,然後之後再 11/27 12:16
100FTattoo: 轉貸 11/27 12:16
101FIBIZA: 持分那個說法應該是唬爛的 買持分登錄的就是持份的價格 11/27 12:45
102Frebecca226: 再找別家,或是請代書幫忙。 11/27 12:47
103Frebecca226: 不過你自認買的是6-8月行情價?我看銀行鑑價不會只看 11/27 12:48
104Frebecca226: 同棟實登價,會參考區域行情 11/27 12:48
105Frebecca226: 然後,我個人覺得這版說的行情都是選高標的說... 11/27 12:49
106FTattoo: 七月買一間,同棟大樓相同格局九月成交價多15%,台積電休 11/27 13:03
107FTattoo: 息記得是八月 11/27 13:03
108Fabyssa1: 10月也太近了吧 這大概無法 除非前面很多筆能證明10月這 11/27 13:08
109Fabyssa1: 筆是異常低價 11/27 13:08
110Fjunior020486: 十月才移轉,現在又拿出來賣,還貴2成 11/27 13:49
111Fjunior020486: 最好會有銀行認啦XD 11/27 13:49
112Fdreamdds: 借串問一下 如果是10月交屋 11月轉手 有推薦的銀行會認1 11/27 14:49
113Fdreamdds: 1月成交價的嗎? 11/27 14:49
114FKeade0325: 通常看附近均價當參考 11/27 14:53
115Fsss700304: 每間銀行不同啦,就是先粗估看看,不然就是賠違約金了 11/27 14:55
116Fkissme5566: 你的錢真好賺 唉 11/27 15:13
117Fjeromeshih: 另外有的房仲有跟銀行簽約,也可以詢問一下是否銀行會 11/27 15:53
118Fjeromeshih: 認合約價格 11/27 15:53
119Fstevenshih: 一句話 你就是買貴了 還敢去追新聞都出來的高雄 11/27 17:48
120Fmdforget: 就是買貴但無法退差價了!應該越來越多了! 11/27 18:41
121FHall: 銀行鑑價相對保守 所以不要太聽仲介的話 11/27 18:43
122Fppgg486: 分次取得在土地謄本會有分次取得時間點跟當時地價 11/27 20:10
123Fppgg486: 買之前應該要查謄本,線上能申請,再不然也可跑一趟地政 11/27 20:11
124Fppgg486: 印象中短期買賣算特殊交易 11/27 20:12
125Fbigchang5566: 你買的應該是投資客的房子,某慶有廣告短期買賣會 11/27 20:52
126Fbigchang5566: 揭露上一手價格,可以打客服試試看,如果真想買就 11/27 20:52
127Fbigchang5566: 找個條件好的保人看看,不然就是拿其他沒貸款的房 11/27 20:52
128Fbigchang5566: 子一起貸看看 11/27 20:52
129Fdidi0909: 美術白天鵝喔? 11/27 21:45
130Ftomap41017: X慶喔,呵呵XDDDDDDD 11/27 22:05
131Fcurry56: 仲介說的話聽聽就好 11/27 23:18
132FSlash999: 仲介稱前手10月是買下另一半的持分,那實價登載的坪數 11/27 23:26
133FSlash999: 應該也只有一半啊,銀行要比照估價?另外只買一半的持 11/27 23:26
134FSlash999: 分卻是正常整棟價8成?也不太合理 11/27 23:26
135FSlash999: 短期轉手不影響買賣意願...這種鬼話也敢講,屋主上個月 11/27 23:33
136FSlash999: 買500萬,現在隔月轉手賣你700萬,賣方會沒差? 11/27 23:35
137Fdumpling26: 多跑幾間銀行吧 你現在可能要找的是真的去鑑價的 而 11/28 00:22
138Fdumpling26: 不是看實登或打電話問房仲的 而且鑑價歸鑑價 重點是 11/28 00:22
139Fdumpling26: 銀行認不認同你的還款能力 11/28 00:22
140Fsnoopy5566: 你被仲介騙了 慘 花錢學經驗吧 11/28 01:05
141Fsnoopy5566: 與其找銀行 不如回頭去找仲介吵解約 11/28 01:06
142Fa61156114: 房價上漲的時候銀行鑑價跟不上,不是常識嗎? 11/28 01:46
143Fmenace: xyxyzyzyzyzyyyzyyxyxxyyxyxyx 11/28 05:43
144FTheVerve: 一個月漲兩成你也覺得自己沒買貴 笑死 11/29 03:53

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