[請益] 貸30年or40年?

看板: home-sale時間: 2022年01月07日作者: omama0530

目前銀行評估是兩個都可以 但內心有點無法決定 上來問一下各位大大的意見 話先說在前面 這間如果是買房自住或投資,我就貸40。 但是有諸多因素所以猶豫。 1.目前是無貸款狀態-等於是貸款做資金運用。 2.房子目前屋齡不到一年,會持有超過20年-這個是一定的-這個也是我猶豫的主因。 3.屆時20年過去後若以現行法規評估,將會以市值估價繳納10%房地合一稅 (加上地點不錯,未來也很可能繼續持有或轉回自住)-簡單來講,很可能真的持有40年。 4.最後十年利息差約170,每個月差額約2W 負擔上是可以的-所以這個不考慮 也想過是不是先拿40年的利息差額拿去當一間頭款來出租。 以上,如果是各位大佬,會怎決定呢? --
1Flagadidi: 30、40可貸款金額都一樣嗎 01/07 02:51
對的,都一樣
2Flagadidi: 利率、貸款成數一樣當然40啊,恨不得400年 01/07 02:52
3Flagadidi: 重點是貸款出來的金額要做消費或是滾投資 01/07 02:54
滾投資,也為之後做一點儲備金
4Flagadidi: 如果後期沒有投資標的,提早還完就好,正常只綁約三年, 01/07 02:56
5Flagadidi: 違約賠本金利息 01/07 02:56
就是評估過不會提早還才兩難,會有一筆大筆的拿去支付另一間頭款
6Flagadidi: 儲蓄金要自己抓,現金放著不滾或是消費就是被通膨 01/07 02:57
7Flagadidi: 不管有沒有要提早還,都是越久越好 01/07 03:00
8Flagadidi: 你用40之後想提早還可以一次清償,30改40還要設定 01/07 03:00
9Flagadidi: 你應該是要買下一間屋吧,交流夠支撐當然是拉爆 01/07 03:01
10Flagadidi: 但要注意你貸款總金額不要超過貸款人+保人年薪10倍,除 01/07 03:02
11Flagadidi: 非你還有其他東西抵押 01/07 03:02
大大內行,講到重點了,其實現在可以說...穩爆,都是靠本身不動產抵押品的 我也怕這間貸40會影響下一間,問過銀行,答案模擬兩可
12Flagadidi: 有第一間抵押品,你就當作新屋十成貸款,頭期從第一間 01/07 03:04
13Flagadidi: 拉 01/07 03:04
14Flagadidi: 首間可以拉幾成第二間總價? 01/07 03:07
15Flagadidi: 第二間是預售還是成屋? 01/07 03:07
16Fomama0530: 目前是估計可以撥款3成,不過收入關係,負債比很難看 01/07 03:08
17Fomama0530: 所以也有在想是不是拿170買一間小間的當作保人資產+分 01/07 03:09
18Fomama0530: 第二間還在看...所以也還不知道,但是是有這個確定計畫 01/07 03:09
19Flagadidi: 假設你自身沒能力核貸下一間貸款…你這樣根本無法交屋 01/07 03:10
20Flagadidi: 啊 01/07 03:10
21Flagadidi: 除了給力保人幫忙加持,讓你第二間核貸的過去,你買超過 01/07 03:11
22Flagadidi: 能力範圍了 01/07 03:11
23Fomama0530: 對阿,帳面上來看就是這樣的,所以兩難,第二間想貸7成 01/07 03:12
24Fomama0530: 這樣講好了,目前就是抓這間貸款-籌備第二間頭款-第二間 01/07 03:13
25Flagadidi: 你要拿170投資不是不好,但重點是有保人嗎 01/07 03:13
26Fomama0530: 想貸款七成,也就是因為兩間房貸所以沒辦法提早清償 01/07 03:13
27Fmenace: 如果一定要為貸款設定一個年限 那我會希望是一萬年 01/07 03:13
28Fomama0530: 170應該就是中部買間小的,但是就買保人名子了,做信用 01/07 03:13
29Flagadidi: m大,他的問題是貸款貸不過XD 01/07 03:14
30Fmenace: 不管怎樣 貸款年限一定越長越好 一輩子不還完更好 01/07 03:14
31Fmenace: 貸款貸不過應該是額度問題 跟年限沒關係啦QQ 01/07 03:14
32Fomama0530: 沒錯,結論可以這麼說!不過銀行答覆是第二間七成可以 01/07 03:15
33Flagadidi: 貸款人不是配偶嗎?搞這個連親戚之後都可能翻臉 01/07 03:15
34Fomama0530: 就等於用不動產價值去抵押而已這樣 01/07 03:15
35Fmenace: 槓桿拉滿不見得硬要繼續買房 長期投資0050 QQQ spy 都很好 01/07 03:15
36Fmenace: 分散投資也有更多操作靈活空間 01/07 03:15
37Flagadidi: 你這樣就是拉170投資親友,親友是屋主+貸款人啊 01/07 03:16
38Flagadidi: 我認知有錯嗎… 01/07 03:17
39Fomama0530: 講細一點好了-170用配偶名子買-配偶再回來當第三間保人 01/07 03:17
40Fomama0530: 這個是目前有想到的一個套路 01/07 03:17
41Fomama0530: M大-也有喔,不過還是要買的...不然要睡公園 01/07 03:18
42Flagadidi: 怎會有第三間? 01/07 03:18
43Fomama0530: 1(現在要貸款的)2(用170頭款出租)3(第一間貸款付頭期) 01/07 03:19
44Flagadidi: 第一間無貸款,你要增貸買第二間當頭款 01/07 03:19
45Flagadidi: 、配偶當貸款人? 01/07 03:19
46Fomama0530: 對,第二間買配偶名子-我當保人 第三間我名子-配偶當保 01/07 03:20
47Flagadidi: 我簡單問,夫妻狀況是否有能力核貸第二間總額? 01/07 03:21
48Fomama0530: 第二間沒問題啊,因為第二間只會買900內兩房吧 01/07 03:21
49Flagadidi: 保人+貸款人年薪*10=銀行粗估貸款上限 給你參考 01/07 03:21
50Fmenace: 如果房貸額度已滿 銀行不願意貸款 其實不建議硬買了 01/07 03:22
51Fomama0530: 可能有問題的是3-算負債比穩爆.銀行是說依房子本身7成 01/07 03:22
52Flagadidi: 加上第三間總貸款數會超過的話會爆 01/07 03:22
53Fmenace: 硬買 貸款條件會差 投資獲利更少 風險更高 01/07 03:23
54Flagadidi: 你第三間要拿第一間抵押? 01/07 03:23
55Flagadidi: 你短時間買兩間,不建議計入租金收入 01/07 03:24
56Fomama0530: M大...不買第三間我沒地方住阿....(點菸 01/07 03:24
57Flagadidi: 聽起來第三間有點硬買的感覺XD 簡單說雙薪*10沒超過三 01/07 03:25
58Flagadidi: 間貸款總額度,有風險 01/07 03:25
59Fomama0530: 第三間不會拿第一間抵押-不過我還有我媽可以當保 01/07 03:25
60Fomama0530: 加上預計買北市10年內新屋+我的年紀-銀行目前是回保守7 01/07 03:25
61Flagadidi: 長輩還有收入嗎? 總之貸款人+所有保人*10差不多是上限 01/07 03:26
62Flagadidi: 了 01/07 03:26
63Fmenace: 先租房 或是先不買投資房出租 01/07 03:26
64Fomama0530: 長輩有無貸款房產+房租收入-算條件好-信用卡額度比我高 01/07 03:26
65Fomama0530: M大-其實你說的,我也有想過,但是無奈人生有孩子 01/07 03:27
66Flagadidi: 投資是好事XD核貸確保沒問題再買,不然到時候被-50收走 01/07 03:27
67Fomama0530: 沒生孩子都不用想,去日本買個一千NT爽爽過 01/07 03:27
68Fkobe7785075: 絕對40 恨不得有100 01/07 03:27
69Fmenace: 現在住哪呢? 01/07 03:27
70Flagadidi: 第三間必買沒什麼好說了,買三,金流核貸都沒問題再考慮 01/07 03:28
71Flagadidi: 二 01/07 03:28
72Fomama0530: 住第一間,但是半年後搬走 01/07 03:28
73Flagadidi: 第一間賣掉回租萬用解 01/07 03:28
74Fmenace: 不能繼續住嗎 01/07 03:29
75Fomama0530: 不行-第一間要還給長輩住,借住的,有得貸款就很好了 01/07 03:29
76Fomama0530: L大-第一間不會賣這就是我糾結30/40主因,長輩住,而且 01/07 03:30
77FWMV: 貸40年可以40年還也可以自己提早縮成30年還,貸30年沒辦法自 01/07 03:30
78FWMV: 己拉長40年 01/07 03:30
79Flagadidi: 總之貸款人保人要注意自身的貸款能力,去年扣繳憑單銀 01/07 03:30
80Flagadidi: 行才認列薪資 01/07 03:30
81Fmenace: 先買自住吧 01/07 03:30
82Fomama0530: 這個點我覺得貸款比賣掉划算-繼續享受增值,等於先賣給 01/07 03:30
83Fomama0530: 銀行,但是所有權人還是自己 01/07 03:30
84Flagadidi: 40不用想啊,30年後你長輩在哪-.- 01/07 03:31
85Fmenace: 自住沒問題 再來考慮投資房 01/07 03:31
86Fmenace: 想要投資房也不難 自住小一點 遠一點 舊一點 01/07 03:32
87Flagadidi: 40選我,先搞定自住,再來投資,除非你買到超高投報自己 01/07 03:32
88Flagadidi: 租屋,有小孩不要這樣搞 01/07 03:32
89Fmenace: 有小孩不能小 至少可以遠一點舊一點 很無奈也沒辦法 01/07 03:32
90Fomama0530: 因為我其實想2X年後搬回來住第一間-這裡方便+小孩滾了 01/07 03:32
91Fomama0530: 所以會賣掉的反而應該是第三間... 01/07 03:33
92Flagadidi: 不用想20年後的事 01/07 03:33
93Fmenace: 小孩幾歲了? 01/07 03:33
94Fomama0530: M大(我懂)想買2是因為幫保人財力-我倆帳上快能到低收 01/07 03:33
95Flagadidi: 最理性作法是第一間賣掉換二小,搞定3,有餘力再買2 01/07 03:34
96Fomama0530: M大你又問到重點了-我的小孩都快國小畢業了,所以3 01/07 03:34
97Fomama0530: 又考慮學區還不學區的問題,買學區只有享受三年...真難 01/07 03:34
98Fomama0530: L大-基本來說,第一間可以隨便你貸-但是不能賣 01/07 03:35
99Flagadidi: 理性面不符合投資效益,感性面要長輩換屋有時很難 01/07 03:36
100Fmenace: 貸款買兩間出租 自己租房也是可以 台北租金報酬很低 01/07 03:36
101Fmenace: 買3-4%以上投資房兩間 自己租房 01/07 03:36
102Flagadidi: 我長輩一人住透天另一個住室內45P,超級浪費XD講不動 01/07 03:37
103Fmenace: 風險是要找到好房東 01/07 03:37
104Flagadidi: 有小孩還要搬家,想到真累 01/07 03:37
105Fomama0530: L大-主要就是1不會賣(所以才考慮-而且過去五年1每年增 01/07 03:38
106Fmenace: 最大風險就是搬家麻煩 01/07 03:38
107Flagadidi: 台北不長留不一定要買,租金很便宜 01/07 03:38
108Fomama0530: 增值5-6%,所以我覺得不賣挺好,比0050還好,因為高本 01/07 03:38
109Fmenace: 台北很多租金報酬遠低於2%的 租房也不吃虧 01/07 03:39
110Flagadidi: 你的1在哪?有沒有實際一點位置 01/07 03:39
111Fomama0530: M大-其實我有想過租屋,但就是...長輩會念,多少也奈優啦 01/07 03:39
112Fmenace: 簽個長約 小孩大學就出去了 01/07 03:39
113Fomama0530: 恩,這裡兩鐵共構,捷運200M,應該挺明顯了,大家懂就好 01/07 03:40
114Fomama0530: 對阿,不過長輩過給我就是想要我去買3...人生啊 01/07 03:40
115Fomama0530: 所以房子可以亂買小孩不能亂生... 01/07 03:40
116Fmenace: 自住買便宜一點也可以啦 01/07 03:40
117Flagadidi: 高雄高鐵放著啊XD 01/07 03:41
118Fomama0530: 哈哈L大你覺得這個貸款差異金額有可能嗎XDDD 01/07 03:41
119Flagadidi: 先40年買3,貸款完再來搞2,不要弄爆自己 01/07 03:42
120Fomama0530: M,我也想,我想去買嘉義,人生多開心。長輩+小孩 ^^ 01/07 03:42
121Fomama0530: 其實是都安全,因為配偶信託不過這樣看下來應該就是40了 01/07 03:43
122Flagadidi: 我沒很認真看所有資訊,只能假設你0本金,拉1當3的頭期= 01/07 03:43
123Flagadidi: 全貸款 01/07 03:43
124Fomama0530: 只是信託還沒開始,不會被認列-簡單來講銀行眼裡0分 01/07 03:44
125Flagadidi: 全貸雙薪要貸得過第三間,貸不過會被吃 01/07 03:44
126Fomama0530: 對3=全貸,沒錯,就是這樣,加上1=超貸.只差在有兩間擔保 01/07 03:44
127Fomama0530: 感謝,那應該就是搞定3再來看2不然就是2看預售 01/07 03:45
128Flagadidi: 其實3你要怎麼搞有點看不太懂,你最好1確保評估完,確保 01/07 03:46
129Flagadidi: 銀行評估3貸款沒問題… 01/07 03:46
130Fomama0530: 銀行講得還蠻白的,因為1銀行不認列買房,3就是房子條件 01/07 03:47
131Flagadidi: 貸款能力銀行業務會幫你抓 01/07 03:47
132Fomama0530: 簡單來講,他是用北市+屋齡+貸款人年紀+財力(1)去評估 01/07 03:47
133Fomama0530: 其實之前比較熟的華南有說如果3不是負債比可以到85. 01/07 03:48
134Fomama0530: 我覺得整個關鍵應該是-1在他們眼裡不認列買房 01/07 03:48
135Flagadidi: 1是否認列沒經驗,但貸款額度肯定會認列金流 01/07 03:49
136Fomama0530: 恩恩 因為目前三個業務都是這樣說的 我會把1做出租金流 01/07 03:50
137Flagadidi: 你的抵押品淨值應大於貸款額度銀行才會認抵押 01/07 03:50
138Fomama0530: 所以變成3的時候雖然貸款人本身沒薪轉但是1=貸款人資產 01/07 03:51
139Fomama0530: 對阿,是的,就是我說的,其實全部都是靠抵押品. 01/07 03:51
140Fomama0530: 因為等於10+10=我貸7+7這樣而已 01/07 03:52
141Flagadidi: 1淨值如果有大於3的總值還算合理,交給高手確認 01/07 03:53
142Fomama0530: 沒有,兩個總額其實差不多!不過市值來說1貸到6左右這樣 01/07 03:54
143Fomama0530: 不過北市新房7其實條件已經算不好了,很多都8-8.5 01/07 03:55
144Fomama0530: 我有一個朋友他買大同,薪轉條件8.5+200信,我條件差 01/07 03:55
145Flagadidi: 月貸款金流算好,基本上銀行粗估給過都不會差異太大 01/07 03:59
146Flagadidi: 遇過的都是粗估偏保守 01/07 03:59
147Fomama0530: 恩恩,感謝l大的深夜聊天,明天再找另家40的問問,到時候 01/07 04:00
148Fomama0530: 到時候負債跟房子一起贈予給小孩,讓他吐錢回來養我XDD 01/07 04:01
149Flagadidi: 房子有頭期當本金不是負債,除非崩到超過本金 01/07 04:03
150Fomama0530: 我的意思是說,讓小孩幫我繳貸款XDDD他一定覺得是負債 01/07 04:04
151Flagadidi: QQ到時候應該兩間變1.5間淨值,免貸款 01/07 04:07
152Flagadidi: 有台北免貸款房出生=畢業了 01/07 04:07
153Fomama0530: 沒有喔...距離他開始賺錢...只剩十幾年了XDDD,而且我這 01/07 04:09
154Fomama0530: 1間就是台北免貸款房阿..還新的..你看我煩惱到凌晨四點 01/07 04:09
155Flagadidi: 0.5間是估計含通膨漲價,你有貸款開槓桿,收益是兩間, 01/07 04:13
156Flagadidi: 之後整合一起預估有1.5間 01/07 04:13
157Flagadidi: 不用替小孩煩惱啦,有留本勝過很多家庭了… 01/07 04:14
158Fomama0530: 嗯嗯,感謝L大,明早再來去那幾間40年的了解下 01/07 04:20
159Fmenace: 投資買預售也可 如果剛好有漲就轉手換買中古更輕鬆 01/07 04:30
160Fmenace: 本金少 只能這樣了 01/07 04:30
161Fomama0530: 真的要投,應該會買即將完工的,之前是這樣,馬上有錢收? 01/07 04:32
162Fomama0530: 這個主要是做信用,L大說的對,帳面難看還是要考慮負債比 01/07 04:33
163Fneilkcin: 穿越來的?還在保人? 01/07 06:02
164Flagadidi: 貸不過違約就被撿了,個人不喜歡太衝 01/07 06:03
165Ffewhy: 你是貸多少最後十年還每個月兩萬@@ 01/07 06:54
166FIBIZA: 所以你的狀況是有一間台北無貸款房子,想拿出來貸款買另一 01/07 07:31
167FIBIZA: 間,兩間加起來做到全貸,但是全貸的月還款金額,你的負債 01/07 07:32
168FIBIZA: 比會爆? 01/07 07:32
169FIBIZA: 你的還款能力比帳面好,有一些沒有在帳面的收入? 01/07 07:34
170FIBIZA: 你真的要買的那間什麼時候買?如果還有半年以上,你可以做 01/07 07:34
171FIBIZA: 收入啊 01/07 07:35
172FIBIZA: 還有,負債比算不過,是差多少? 01/07 07:37
173FIBIZA: 有些銀行75都能給過 01/07 07:38
I大很厲害,語表能力比我好多了,兩間貸款總額加起來會超過第二間全貸數字。 但是總貸款金額佔擔保品市值6.5-7成。 就是這樣子沒錯,沒在帳上的收入+未來長輩給予(但目前銀行當然不認) 我沒有問差多少耶,不過目前銀行是說保守七沒什麼問題,現在就是打算拿1做租金收入 那我覺得也夠了就7 OK,預計也是半年後
174FXoPXoP: 40 01/07 07:45
175Fyesyesyesyes: 成數一樣選40啊 01/07 08:00
176Fkeyneslan: 買五千萬房貸40年還不完可留子孫 01/07 08:01
177Fprostar: 40。想還就還,你也可以當30年還 01/07 08:02
178FIBIZA: 不管怎樣當然選40年,壓低月付對負債比也有幫助 01/07 08:09
179Ftswen: 40 01/07 08:11
180Fcblade: 40,送分題 01/07 08:26
181FAhJaTyYn: 40 01/07 08:40
182Ftony82501: 40 01/07 09:36
183FMurasaki0110: 能貸多久就多久啊 01/07 09:58
184Fcoffee112: I大人真好 01/07 10:40
185Fgeorgepg25: 現金流只要穩定,能40就40,真的要提前還也沒有不行 01/07 11:51
186Fnautasechs: 真的聽我的 40 有100年我絕對貸100 01/07 12:10
187FMontoyaX: 如果真的要有一個期限,我希望是...一萬年 01/07 14:24

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