[請益] 買房或股票投資報酬率請益

看板: home-sale時間: 2022年11月30日作者: goddeason

原本我的想法一直是買房出租投資>買股票投資,但我最近算了一下我發現買房投資 的報酬率怎麼跟我想得不太一樣...,所以想請問一下大家我的算法或是想法是否有誤? 目前有一間房購屋時已有房屋貸款1,000萬,假設已增值500萬,我想把增值的500萬 增貸出來投資,先假設可以無限轉貸有無限寬限期,利率1.81%,一年繳息約9萬元 ,十年繳息約90萬元。 1.買房出租投資 購入500萬房,假設每月可收租1萬5千元,一年收租18萬元,十年後假設房屋增值10%為 550萬,十年共獲利140萬(18*10+50-利息90=140)。 不過版上分享買房投資方法通常為拿這500萬當2間1,000萬房的頭期款,就有2間1,000萬 的房可出租,我一開始也是這樣想的,但發現這根本行不通,因為以年薪100萬來算, 用這方法含我原先房貸會共3,000萬貸款,收入負債比算不過銀行不可能借,而且央行 限制第三房貸放成數只有4成,所以就算我真的負債比算得過第三間房也貸不到8成。 2.股票投資 500萬投資股票,假設每年報酬率5%,十年複利來算共獲利224萬 [500萬*(1+5%)^10]-利息90=224 也就是假設股票能每年穩定報酬率5%,十年後的報酬率比買房出租投資還好蠻多的? 但買房出租投資風險或許比較低,不過我股票報酬率只用5%來估,已算是找風險較低 的標的來算了。 因我資金都是貸款來的,所以想請問大家我這種情況買房投資是不是報酬率反而比較低? --
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1Fhellogym: 十年房屋增值10%你抓太少 你自己看看2012年買的房子 放 11/30 17:48
2Fhellogym: 到現在值多少 11/30 17:48
3Fhellogym: 而且買房投資主要是穩定 房客幫你繳貸款 加上房價漲 大 11/30 17:52
4Fhellogym: 概5年就可利用轉增貸一筆頭期款出來 所以很多人1間變2 11/30 17:52
5Fhellogym: 間 2間變4間 房子會自體繁殖 11/30 17:52
6Fhellogym: 你懶得搞房子 你要丟股市也可以 只要你能賺錢 沒什麼不 11/30 17:53
7Fhellogym: 可以的 11/30 17:53
8Fshena30335: 你是股神的話就是10年前台積電買80塊,你是股韭的話就 11/30 18:04
9Fshena30335: 是10年前HTC買1200,放10年沒人幫的了你,自己惦量 11/30 18:05
10Fchen831030: 是的,你算的沒有錯,我的情況跟你一樣,槓桿都開滿 11/30 18:05
11Fchen831030: 就往股票投資 11/30 18:05
12Ffatb: 其實不能看得這麼單純 股票有風險 穩定配10年不代表未來也是 11/30 18:08
13Ffatb: 同樣道理房市也是 所以最好的解是兩邊都要有所布局 11/30 18:10
14FPrettyOdd: 股票股息高的 近15年平均殖利率9% 買房很麻煩 會限制啊 11/30 18:20
15FPrettyOdd: 股票你可以貸款歐印但我猜你不敢 11/30 18:20
16FPrettyOdd: 你抓每年5%的話 算是偏低 有興趣自己去看我股版文章 11/30 18:23
17Ficeonly: 10年房只漲10%也估太保守;房子比較好的原因是股票風險高 11/30 18:26
18Ficeonly: 大家只用手邊錢,但房子風險低大家都槓桿開好開滿;平平 11/30 18:26
19Ficeonly: 都有貸款的情況下股票比較好賺沒錯,如果你能賺的話 11/30 18:26
20FPrettyOdd: 買房租人還有空租率問題 股票高殖利率就是每年都會配 11/30 18:29
21FPrettyOdd: 配多配少而已 11/30 18:29
22Ffatb: 股票換算收租概念的話我覺得最大好處就是不用處理租客問題 11/30 18:35
23Ftumusi: 自己例子,去年底手邊約800W,頭期200W買2兩間總價各1000W 11/30 19:08
24Ftumusi: 物件(新竹跟台中高鐵各一),出租一間收入3.5W,另一間準 11/30 19:08
25Ftumusi: 備出租2W.這些出租收入每個月自動幫你存在銀行。打算5年 11/30 19:08
26Ftumusi: 後賣出,房子目前增值各約300W.結論投入400W,五年後收回1 11/30 19:08
27Ftumusi: 200W,給你參考 11/30 19:08
28Ftumusi: 股市的話我就是韭菜,賺錢沒有,陪賠都是我,所以錢都丟 11/30 19:09
29Ftumusi: 房產 11/30 19:09
30FNightxFrog: 投報率跟風險要一起評估 11/30 19:11
31Fkitten123: 你算錯了,十年後房價會漲一倍,根本屌打買股票 11/30 19:11
32FNightxFrog: 另外,你買房的條件是可以「每月拿1萬5」 11/30 19:12
33FNightxFrog: 股票卻是10年複利,要10年後一次提取 11/30 19:13
34FNightxFrog: 評估基礎不同,建議是要房租的1萬5再投入什麼資產 11/30 19:14
35Fmicky83802: 買房一定要開槓桿貸款 才有大機會贏股票 全現金買房 11/30 19:26
36Fmicky83802: 絕對會慘輸 一定輸 肯定輸 11/30 19:26
37Fmicky83802: 你都沒有槓桿當然輸股票 11/30 19:27
38FIMDH: 買房還有摩擦成本 11/30 20:45
39Fpartsex: 如果能貸款8成 房子比較好賺 但現實是房貸必須考量你月收 11/30 21:43
40Fpartsex: 入 11/30 21:43
41Fpartsex: 股票的增貸是不用還本金的 房屋的貸款需要還本金 11/30 21:43
42Fpartsex: 還本金 那他考慮你每月的收入 才決定要不要黛給你 11/30 21:44
43Fpartsex: 股市沒法開5倍槓桿 可以開個1.5倍 11/30 21:47
44Fpartsex: 波動太大 你開5倍心臟會暴斃 11/30 21:48
45Fpopcool: 你沒算錯,轉增貸當頭款變出第二第三間,最大問題是每月 11/30 22:23
46Fpopcool: 現金流嘎不過來銀行不給貸,但這裡的人都很厲害不會有現 11/30 22:23
47Fpopcool: 金流的問題 11/30 22:23
48Fu12123: 股債打不過五倍槓桿的房子,但兩三倍的是可以的 11/30 23:04
49Fk0939770752: 一個股息再投入,那租金應該也要算,不然就兩個都不 11/30 23:04
50Fk0939770752: 算才好比較 11/30 23:04
51Fu12123: 當借不到錢之後,也只能用股債了。 11/30 23:06
52Fmaxidogkimo: 單純租金是不如股票沒錯,增值應該是比股價上漲穩定 11/30 23:18
53Fu12123: SSO:VGLT=66:34 約1.6倍槓桿,不會輸借不到人頭的房子啦 11/30 23:19
54Fdcdc: 房價也可能不走運被套在高點啊,一切很難說,純靠收租回報率 11/30 23:39
55Fdcdc: 太低了 11/30 23:39

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