Re: [請益] 投資房產要如何避免負現金流

看板: home-sale時間: 2023年01月25日作者: ceca

這是玩到中期的煩惱. 你手上的房子不夠多. 然後槓桿還是可以開很大. 所以你就會產生你要一直貼錢進不動產的局面. 這個局面有人一輩子都在這邊沒突破.所以應該也是很多人的煩惱. 以目前市場行情來看.中南部大概在總資產1000~3xxx,槓桿大概在3倍. (這邊是指有概念的狀況... 有些人資產6000萬也搞得沒有正現金流產出,因為他的操作方式的問題..XD) 這邊你能做的只有"賺更多錢去把資產滾更大" 當你總資產滾破4000,你就會開始有手段. 手段就是. 你4000資產應該不會去做長期,做長期的效益對你來講很低. 你一般是中期和短期. 而4000資產,你手上會有五間房子以上. 那你這些房子在買賣換物件之間. 就會產出一些餘額. 例如你蛋黃區下1000,漲起來賣掉拿回1400. 然後去買兩間6xx的中古屋. 這樣你可能就會有個50萬的餘額. 這50萬就開始是你的"正產出"現金. 而你兩間6xx漲到賣掉拿回兩個900. 你這時候又回頭買蛋黃區1600.(假設他又漲了一點) 你就又有一百多萬餘額產出. 而你50萬去支付6xx漲到900的利息是還會有找的. 至於付的本金,會在你賣掉的時候又拿回來. 所以你第二次賣房子,除了正產出的1xx於額外,你還可以拿回這段時間支付的本金. 而因為你手上物件超過五間. 所以你等同一年會交易1~2次... 在扣除有時候冷盤不好操作之類的你要貼錢進本利和. 5間以上應該還是可以開始讓你貼完錢還是有找... so..通常在中南部,你資產4000萬(含負債,所以你本金大概在1800~2500萬左右). 你只要"懂怎樣操作" 你就可以擺脫你還要貼錢進不動產的狀況. 喔我是指普通人的操作. 你如果是老鳥,中短期又很熟練. 那2000萬資產你可能就可以變出正現金流. 但我們先排除太專業的能力背景. 記得 長期持有是你資產破5000在做的. 沒事不要那麼早在那邊等等等等等.投報率很爛的. 你資產破4000之後就會發現你的槓桿大概剩下50%...XD 之後在擴大資產,大概槓桿都會維持在40~50%...當然在上去還會更少. (這邊排除用人頭的選項,不討論這種灰色地帶操作) 你槓桿縮減的時候. 你就會思考囤置的選項. 要嘛就是長期屯在未來發展區. 要嘛就是屯高收益物件來撐高現金流(為了借更多錢) 長期兩條路看你的需求而選擇.. 當然另一方面. 你本來規畫的中期和短期操作也不會減少. 單純就是當你正產出資金越來越多,然後槓桿開到緊繃銀行不願意借你更多錢. 這些多的錢,就可以拿去屯長期持有物件. 喔你說你要屯台指數正二....也可以拉....XD...但這邊只講不動產. so.... 沒錢的時候. 現金流基本上都是"靠買賣價差"取得. 你靠租金,現在很難補得起來.(是指高槓桿的時期) 除非你就養到你貸款都還清...XD 一般人做投資都很愛"穩定收益"(包含長期穩定增值) 喜歡穩定收益不是問題,這樣你比較沒壓力,你的精神和體力可以拿去做更多快樂的事情. 但是穩定收益基本上就不用太期望可以發財. 在投資市場,買賣永遠是最強勢的賺錢方式. 但當然同時也是壓力最大,刺激度最高,最直接表現實力,也是最有趣的操作. 搞買賣的人,通常都有殺氣....因為買賣市場本來就是戰場. 不會在那邊跟你幽幽雅雅客客氣氣... 外表再斯文,他骨子裡也是一個戰士. 而喜歡買賣的人,就是在享受買和賣的成就感. 抓住機會,獵捕物件,順勢出脫,改變策略... 市場又是一個會變化的環境....所以在這個環境當中,想盡辦法獲取最佳收益. 這就會成為你對你自己價值的肯定. 而不需要別人肯定你. 那你不需要別人肯定你的時候. 你對他人會客氣嗎??.... 不會!!! 別人的眼光是屁...XD 尤其你玩的東西是世界上最現實最六親不認的"鈔票"!!! --
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.227.107.101 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1674618797.A.412.html
1Fqqphor: 推,真的是這樣,感謝 01/25 11:56
2Fbirdpon: 注意看,這位西卡大太狠了 01/25 11:59
3Fbirdpon: 大過年的就發一篇醒腦的戰文 XD 01/25 12:00
一般人會有一個問題. 你的投資手段會侷限在一兩種操作模式. 而這一兩種操作模式,會在某個時期可能有最佳表現. 但是在其他時期可能並不是很好的優先選擇. 而這也是不動產比較麻煩的地方. 一般人沒那麼多錢去做太多不同種的炒房操作模式. 短期中期長期改套收租店面. 這還牽扯到物件又不同,公寓大樓透天新屋預售屋. 地點又不同.蛋黃蛋白蛋殼,話題區,被遺忘區(例如林園..顆顆) 你全部都做一輪,可能要十年並且資金可能要幾千萬. (以前一輪大漲大概10年) 所以不動產最難是經驗難取得. 所以大多數人就是一招打到底.. 那你自然在某些時候就會覺得操作起來會卡或是沒那麼爽. ※ 編輯: ceca (61.227.107.101 臺灣), 01/25/2023 12:05:09 另外. 其實最泛用的手段是短期..XD 只是短期會弄髒自己的手,例如跟鄰居吵架吵到要幹架,在小房間跟對方對嗆之類的. 但是短期只有在"漲太兇"的時候難操作. (你買賣的時間差損失的漲幅很大,讓你覺得賣了再買好像在做白工) 以及跌的時候不能操作(跌的時候哪一種炒房方式可以操作...XD) 這也是為啥那些仲介店東,投資集團(非開放式),都是做短期. 這手段適應環境性超高,收益又很屌. 當然資產龐大+卡到槓桿成數後. 短期會有短期的侷限. 因此資產龐大之後,你一定會被逼著挪移很多錢去做中期和長期. 除非你用人頭. (投資集團愛用人頭...有店東用房仲店的房仲...有高利貸用欠債的人,喔通常是軍公教 工廠老闆用工人之類的 不過這邊講一個黑暗的....當發生事情的時候,人頭會是替死鬼. 所以用人頭他們會做ab約,並且有很多黑心裝潢...反正出問題又不是上面的人擔) ※ 編輯: ceca (61.227.107.101 臺灣), 01/25/2023 12:11:15

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