Re: [請益] 投資房產要如何避免負現金流

看板: home-sale時間: 2023年01月25日作者: HSTim

投資房地產要正現金流非常簡單 關鍵是你要懂得「持有債務」 透過持有債務,很容易就能得到正現金流 問題是大多數人對於債務是抗拒的 總想越快還清越好 所以很多人想要的是 「租金」可以大於「本利攤」的房地產 然而如果要做到租金大於本利攤 起碼要找到投報5%以上的產品 而現在這個時代,除了收租套房 要買到直接整層收租就有5%的根本天方夜譚 所以回到根本 學著控制槓桿(債務),才是正現金流的第一課 我這個人比較懶 C大那種透過買賣價差跑週轉出來的正現金流不太適合我 我大概有七成的案子在做收租,三成做價差 由於做價差的案子都是負現金流(沒有租金收入) 所以我的工作就是確保七成案子的正現金流可以cover我三成價差案子的負數 然後同時又能讓自己生活無虞 這就能達到基本的資產循環 因為價差案要賣到好價格 首要前提就是你不能被資金嘎到,不然缺錢急賣都不會賣到好價格 所以這時候現金流案子的cover就很重要 另外提到控制債務 如我前面所說,只要透過持有債務,正現金流非常簡單 但這其中會有一個問題 你可能持有了非常龐大的債務,現金流卻只有一點點 也就是比例失衡 例如我在台北有一間貸款一千萬的電梯兩房 每個月繳息大約2萬,租金可以租到25000 帳面上看起來,每個月正現金流5000 但這是透過持有1000萬債務達成的 如果我想月淨收5萬 我需要持有到將近1億的負債 先別管貸款貸不貸得到 這整體比例是失衡的 所以這類型案子可以買,但不能多 不然市場一旦有所變動 你會沒有空間閃避,很容易被槓桿一波帶走 因此如以上案件,即使正現金流,我也會將他歸類在價差產品,畢竟債務收入比例相差太 多 我倡導的是資產配置 除非可以玩到C大那樣拿價差來當現金流 不然我個人是認為穩定收租的現金流 才是一切的基石 至少你可以安心的玩 不用提心吊膽的每天擔心市場反轉 我是蠻建議卡關在這裡的投資朋友們 去玩一下富爸爸的現金流遊戲 對於價差跟現金流 還有房子要不要賣掉的情況 能更有一個深入的認知跟體會 手機不知道為何很頓 先打到這裡 希望對大家有一點幫助qq --
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 42.74.227.56 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1674623636.A.5A3.html
1FNarok: 整層收租就有5%的不難啊 我就有好幾間01/25 13:17
2Frabinson: 簡單說,就是要轉成只還利息?01/25 13:20
只繳息是最簡單的一步 接下來就是要控制債務比例
3Fkagaya: 現在才要去下手的5%很難吧01/25 13:21
4Fkagaya: 說不難的我想都是已經持有很久的 之前有板友說持有十年01/25 13:22
5FIBIZA: 南部我想應該還是有5%, 我昨天找三重3%整層都還能找到01/25 13:24
6Fk0939770752: 台北整層5%非常難01/25 13:24
其實5%只是一個門檻 讓你現金流本利攤不為負而已 長期看漲的人 你可以把這樣的案件買滿 等到漲上去,你就爆發了 不漲也沒差 本利攤20年就還完了 只是你每一間一樣要卡頭期款,一樣需持有債務 所以在這個門檻之後 都是要比較投入資金所帶來的效益了 ※ 編輯: HSTim (42.74.227.56 臺灣), 01/25/2023 13:37:21
7FIBIZA: 不需要5%, 4%就夠了, 甚至不需要4% 01/25 13:39
8Fabyssa1: 30年貸款只要3.X% 01/25 13:45
9FYishanhuang: https://i.imgur.com/48OPiXH.jpg 01/25 14:01
10FYishanhuang: 4.44% 01/25 14:01
11FYishanhuang: 那個數字叫做“貸款常數”,雖然不是常數。 01/25 14:02
12FYishanhuang: 中國翻做“抵押常數”,雖然跟抵押也沒關係 01/25 14:03
13FKrisNYC: 以前真的是追求5% 現在六都可能都往下調很多 01/25 14:11
14FYishanhuang: 高雄三四十年商辦改套還可以達到 01/25 14:12
15FYishanhuang: 或是台南公寓分租 01/25 14:12
16FIBIZA: 4.44%是相對貸款 但講投報是相對總價.. 01/25 14:17
17FIBIZA: 投報3.54% 剛好可以繳30年@2% 01/25 14:20
18Fs26492755: 我自己抓3.5% 30年 2成半 可以自償 新莊套房我只能貸 01/25 16:42
19Fs26492755: 到7成半 01/25 16:42
20Fs26492755: 不用到5% 01/25 16:42
21Fs26492755: 我的3.5也是總投報 如果現金投報從來沒低過5 01/25 16:43
22Fchienchung: 對您的"現金流讓你自由, 價差讓你致富"一句話深表同意 01/25 22:01

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