Re: [請益] 大盤跟房地產的獲利其實差不多?

看板: stock時間: 2020年10月18日作者: Trybeer

1.前提2005Q2為基期(因為0050從2005開始配息) 2.租金報酬率用單利3%計算 https://i.imgur.com/xD4WtNV.jpg
https://i.imgur.com/QmwkabS.jpg
房產如果貸8成,報酬率可直接乘上4倍 0050若要開槓桿可用台指4倍做多替代,再無限轉倉,即使在2008年應該也不至於低於維 持保證金。 有人說六都不等於全國房價,但0050也不等於大盤,事實上六都就像全國房產市值前六大 地區,0050就是市值前50大公司,我認為是說的過去。 結果自己看吧,有錯誤請指教 --
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1Fking3238: 大盤脫手容易,房地產脫手困難。 10/18 13:42
2Fkeepingtime: 六都還有地點租金差異,股票單純 10/18 13:45
3FTrybeer: 如果隨時都想用主觀意識脫手,你覺得抱的住16年嗎 10/18 13:45
4Fkusomanfcu: 差不多,且租金因為持有稅增,租金在 台北 4年捷運 10/18 13:46
5Fkusomanfcu: 附近漲了8%以上 10/18 13:46
6Fkusomanfcu: 自住房地產完全不需要脫手只有越換越大而已 10/18 13:46
7Fkusomanfcu: 然後還要算股息和租金的稅金和健保補充費 10/18 13:47
8Fkusomanfcu: 最後的重點是誰的槓桿便宜 10/18 13:48
9FTrybeer: 那個太複雜了簡略算而已沒那麼多時間 10/18 13:48
10FF0r: 房地產租金比較難複利 10/18 13:49
11FTrybeer: 如果用期貨是不用利息,槓桿下去應該會贏 10/18 13:49
12FF0r: 0050複利很簡單 沒什麼難 10/18 13:50
13FF0r: 租金收到很難明年再買一間房 10/18 13:50
14FTrybeer: 但0050融資利息貴 10/18 13:51
15Fkusomanfcu: 租金複利就是其他投資0050複利就是加碼0050 10/18 13:52
16Fkusomanfcu: 長期持有自住,越換越大,本多終勝 10/18 13:52
17Fkusomanfcu: 期貨有換月差價計算困擾 10/18 13:53
18Fkusomanfcu: 你要拿數據去跑 10/18 13:53
19FF0r: 租金複利投資其他標的就沒有意義了 10/18 13:53
20Fkusomanfcu: 找0050正2去看可能會比較容易去計算影響 10/18 13:54
21FF0r: 萬一投資到比特幣 誰能夠贏啊? 10/18 13:54
22Fkusomanfcu: 沒有人在歐in房地產的 10/18 13:54
23Fkusomanfcu: 房地產只有20-60%左右資產比例 10/18 13:54
24Fkusomanfcu: 所以才會變成長期向上 10/18 13:55
25Fkusomanfcu: 因為有賺錢就要花 10/18 13:57
26Fkusomanfcu: 不然股票紙上資產有意義嗎? 10/18 13:57
27FF0r: 0050複利投入15年效果截然不同 10/18 13:57
28Fsmarttb1: 說的好像收到的租金就不能做投資一樣 10/18 14:01
29FF0r: 可以算一下一樣2005 年300萬買0050,股利再投入;30 10/18 14:04
30FF0r: 0萬買房出租3%,租金扣房貸剩餘總和夠頭期款的時候 10/18 14:04
31FF0r: 的時候買第二間房 看看2020年的資產變化 10/18 14:04
32FF0r: 租金可以投資啊 投資房地產不好嗎? 10/18 14:05
33FF0r: 不就是在討論大盤跟房地產? 10/18 14:05
34FF0r: 台北房地產漲那麼多 租金扣掉房貸再投入 第二間房子 10/18 14:06
35FF0r: 應該會贏大盤吧? 10/18 14:06
36FF0r: 我只是好奇贏多少而已 10/18 14:07
37FTrybeer: 上述統計都是用沒貸款計算喔,這樣才會齊頭,如果要 10/18 14:09
38FTrybeer: 貸款,0050就要算融資,目前融資利息是6%,而且成 10/18 14:09
39FTrybeer: 數是6成,肯定是輸 10/18 14:09
40FIBIZA: 但是你台指四倍做多無限轉倉就沒有股利了 10/18 14:09
41FTrybeer: 所以唯一方法是用期貨,融資成本0,但有轉倉價差 10/18 14:09
42FTrybeer: 台指會自動扣血其實就包含股利成分 10/18 14:10
43FF0r: 沒貸款更好算 房地產每年3% 大概33年之後可以再買 10/18 14:10
44FF0r: 第二間開始複利 10/18 14:10
45FIBIZA: 2005年Q2, 台股6241, 現在差不多翻倍 10/18 14:11
46FTrybeer: 那不更慘-.- 10/18 14:12
47FTrybeer: 比0050還慘 10/18 14:12
48FTrybeer: 不過台指有好處啊50萬可以做到200萬價值,50萬可買 10/18 14:13
49FTrybeer: 不了什麼房 10/18 14:13
50FIBIZA: 買台指期無限轉倉, 如果足額保證的話, 應該比0050差 10/18 14:13
51FIBIZA: 5000點買台指的足額保障是100萬 四倍是25萬 10/18 14:15
52FIBIZA: 1萬點是200萬, 四倍50萬 10/18 14:15
53FIBIZA: 一口 10/18 14:15
54FIBIZA: 四倍應該是有可能某個月份被扛出去? 10/18 14:16
55FIBIZA: 無限轉倉真的比較難估計 因為你要一直補錢加錢.. 10/18 14:18
56FIBIZA: 12000點的時候, 四倍保證金60萬, 維持保證金當時是 10/18 14:21
57FIBIZA: 11萬, 大盤跌2500點就扛出去了 10/18 14:22
58FTrybeer: 好像是喔@@畢竟房產很少跌超過30% 10/18 14:26
59FIBIZA: 房地產基本上只要付貸款 銀行不太管跌價 10/18 14:28
60FTrybeer: 期貨還有被強制平倉風險 10/18 14:28
61FIBIZA: 房地產脫手困難, 但轉/增貸就可以拿回一部分錢 10/18 14:34
62FIBIZA: 所以你要做複利其實是沒問題的 10/18 14:35
63FIBIZA: 其實很常見的是收租房在行情來的時候拿去抵押增貸 10/18 14:36
64FIBIZA: 投入股市, 股市投資告一段落再拿去買一間XD 10/18 14:36
65FIBIZA: 這也是我正在做的... 10/18 14:37
66FTrybeer: IBIZA大感覺是房產和股市互相運用的箇中好手 10/18 14:38
67FIBIZA: 房市股市本來就沒衝突 10/18 14:39
68FTrybeer: 是沒衝突啊,就統計一下,讓大家知道房市投資沒那 10/18 14:41
69FTrybeer: 麼差而已 10/18 14:41
70FTrybeer: 最近也想增貸再買第二間$-$ 10/18 14:41
71FIBIZA: 出租房主要是事先要設定好, 之後自己跑, 很穩 10/18 14:42
72FIBIZA: 價差的就比較難說 我沒做 10/18 14:42
73Fwayne790614: 單利3%有些樂觀,應該考慮最低1.5%的情形 10/18 15:39
74Fwayne790614: 房價指數不代表,你現在捧著錢就搶得到房子 10/18 15:40
75FIBIZA: 租金1.5%幹嘛買... 10/18 15:40
76FIBIZA: 我上個月還有看到開價跟房租是6%左右的 不過一下就 10/18 15:41
77FIBIZA: 賣掉了, 基本上現在3%還是很多 10/18 15:41
78Fwayne790614: 漲幅受制於該區域薪資水準,不會無限制上漲 10/18 15:41
79FIBIZA: 你要買房長期出租 就是期初報酬率要設定好 10/18 15:41
80Fwayne790614: 那你叫改成五都,每個區域的情形本來就不一樣 10/18 15:42
81FIBIZA: 3%是台北市 出了台北市更高 10/18 15:43
82Fwayne790614: 房地產就是你買的物件是否符合你設定的投報,某些 10/18 15:43
83Fwayne790614: 區域就是不好取得 10/18 15:43
84FIBIZA: 我剛買在大安森林公園跟東門站附近... 10/18 15:44
85FIBIZA: 我講的上個月看到的6%物件, 是內科聯發科對面的 10/18 15:44
86Fwayne790614: 所以你是說台北市2000w的房子一年可以收到60w 10/18 15:45
87FIBIZA: 是喔 10/18 15:45
88FIBIZA: 那科那間是開1500, 月租6.5萬 10/18 15:46
89FIBIZA: 內科那間是開1500, 月租6.5萬 10/18 15:46
90Fwayne790614: 6%就要收到120w 或是更高 10/18 15:47
91Fwayne790614: 內科的房子只要1500喔 10/18 15:48
92Fwayne790614: 如果是老房子是不是要考慮後續上漲的幅度 10/18 15:49
93FIBIZA: 租金收入扣除利息每年就有十幾趴了 我還考慮甚麼後 10/18 15:50
94FIBIZA: 續上漲...有的話是多賺的 10/18 15:50
95FIBIZA: 基本上老房子就是地價而已 房是不崩 也不會跌 10/18 15:50
96FIBIZA: 基本上我買著出租 有遇到都更算我好運 沒遇到就繼 10/18 15:50
97FIBIZA: 續出租啊.. 10/18 15:51
98FTrybeer: 1500/月租6.5萬 這在台北市蠻屌的 10/18 15:51
99FIBIZA: 那間真的很屌 但是一下就沒了 我有打電話問過 10/18 15:51
100FIBIZA: 不過那間地是工業區的地 在聯發科對面巷子的無尾 10/18 15:52
101FIBIZA: 巷底 隔套出租的 10/18 15:53
102FIBIZA: https://imgur.com/a/1ZZYMXw 在這個裡 巷底 10/18 15:55
103FIBIZA: 我那時候因為是工業區土地遲疑了一下 就沒了 10/18 15:56
104Fwayne790614: 詢問一下扣除利息是什麼東西,6.5/1500那間不是才 10/18 16:02
105Fwayne790614: 5.2%, 10/18 16:02
106FIBIZA: 價格還可以談吧 10/18 16:03
107FIBIZA: 就算買1500好了, 貸1200萬30年1.5%利率 10/18 16:05
108FIBIZA: 頭期款300萬 每月還款4.1萬, 內含1.5萬利息 10/18 16:05
109FIBIZA: 6.5萬房租, 每個月正現金流2.4萬, 報酬5萬 10/18 16:06
110FIBIZA: 以實際付出的本金300萬來算, 年化報酬5*12=60/300= 10/18 16:06
111FIBIZA: 20% 10/18 16:06
112FIBIZA: 買房出租你要考慮的就是現金流能不能是正的 10/18 16:07
113FIBIZA: 還有報酬相對於頭期款有多少 10/18 16:07
114FIBIZA: 兩項都設定好, 買下去之後就讓他自己跑, 偶爾房客 10/18 16:07
115FIBIZA: 出問題叫修去看一下 10/18 16:07
116FIBIZA: 房價漲跌基本上不關你的事 房子能以預定金額租出去 10/18 16:08
117FIBIZA: 就好 10/18 16:08
118FTrybeer: 隔套出租是報酬比較高,但出事不敢想像 10/18 16:16
119FIBIZA: 電好好弄 不要給開伙 保險保一保XD 10/18 16:18
120FTrybeer: 上次新聞報大火燒死兩個房客後續責任不知如何? 10/18 16:18
121Fwayne790614: 所以以四倍貸款下去操作 租金收入必須大於3.3%現金 10/18 16:27
122Fwayne790614: 流才會是正的 10/18 16:27
123Fwayne790614: 4.1*12/1500 = 0.0328 10/18 16:28
124FIBIZA: 差不多 3%是基本 10/18 16:31
125FPetrovsky: 591雙北一堆賣5年以上 10/18 22:45
126Fwillism: 在同一個購買時間點,六都面積那麼大,你先保證每 10/19 02:58
127Fwillism: 個人買到的都是平均房價(合理價)。0050,全台灣買 10/19 02:58
128Fwillism: 的都會是同一價位。 10/19 02:58
129Fwillism: 那瑪夏也在六都,你知道嗎... 10/19 03:00
130Fwillism: 你買的是六都裡的房子,而非“六都房價指數ETF”, 10/19 03:05
131Fwillism: 這點絕對要搞清楚! 10/19 03:05
132FTrybeer: 高雄市不買買那瑪夏你知道自己在說什麼嗎 10/19 07:58
133FIBIZA: 講的好像沒人買股票買在高點一樣... 10/19 09:33

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