Re: [請益] 大盤跟房地產的獲利其實差不多?

看板: stock時間: 2020年10月18日作者: fantasy14

買股票怎麼不用台積電來算 台積電在十年前是60幾塊 現在是449塊了 十年前如果買房 到現在最多才漲2倍吧 2成貸款的話 是賺8倍 沒錯 不過價格看的是未來性 台積電 十年後 有機會再漲2倍以上 但是台灣的房價 因為低薪 少子化 人口負成長 + 開放瘦肉精 影響國人健康 +武漢肺炎 服務業蕭條+ + 勞保 健房要破產+老人急速增加 + 教招人數增加 +政府建商炒房 造成台灣實質經濟沒有成長 房價 可能會崩盤…‥ 台灣房子可能會倒 但是台積電絕不會倒 --
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.136.131.191 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Stock/M.1603003113.A.0FA.html ※ 編輯: fantasy14 (114.136.131.191 臺灣), 10/18/2020 14:40:43
1Fdevidevi: 店面關閉對房價是個警訊吧???還是沒差??10/18 14:40
2Fxxlikb01: 我覺得期待股票崩比房價崩有希望,年初就崩過了10/18 14:40
3FIBIZA: 買台積電跟買房又沒衝突XD10/18 14:41
如果你的錢是無限的 你要買車 買房 買股票 買保險 買老婆 買任何的東西 都是沒衝突的
4Fdevidevi: 股票會跌,但是會漲回來,但房價一崩,就...10/18 14:41
5FIBIZA: 我十年前都有買啊10/18 14:41
※ 編輯: fantasy14 (114.136.131.191 臺灣), 10/18/2020 14:44:20
6FIBIZA: 台積電真的有機會再漲2倍以上? 10/18 14:43
7Fxo7796: 要就比現金比現金 貸款比貸款,不然只是岳飛打張飛 10/18 14:46
8Fhuk40199: 一堆新成屋也沒啥漲整天拿會漲的講 10/18 14:50
9Fkusomanfcu: 新成屋早就漲過了。 看老破公寓在市區就知道了 10/18 14:52
10FTrybeer: 10年前你買台G放到現在了? 10/18 14:53
11FTrybeer: 講這種話就跟10年前為什麼不買國巨一樣 10/18 14:55
12Fk85564: 10年前的台積電可以報到現在也算厲害 10/18 14:55
13FIBIZA: 到今天+473.14% 10/18 14:58
14FIBIZA: 不過大部分去年220賣了 10/18 14:59
15Fabramtw: 講的好像房價十年後不會漲三倍的樣子 10/18 14:59
16Ffantasy14: 外資就抱台積十幾年了 10/18 14:59
17Fabramtw: 大家什麼時候對台灣的居住正義這麼有信心了 XDDD 10/18 15:00
18FIBIZA: 買房買股本來就不衝突XD 股票賺了拿去當頭期款, 房 10/18 15:00
19FIBIZA: 子租出去, 每個月有正現金流的話就拿來買股票 10/18 15:01
20FIBIZA: 偶爾股市大行情來就把房子拿去增貸套資金投股市 10/18 15:01
21FIBIZA: 衝突在哪? 10/18 15:01
22FIBIZA: 接下來就loop 10/18 15:03
23FHecc: 用0050比較合理啦 10/18 15:04
24Ffantasy14: 股票賺了 當然拿去加碼買股票 10/18 15:04
25Ffantasy14: 買房子頭期款 要幾百萬 又不是幾萬塊 10/18 15:04
26Ffantasy14: 而且每個月還要付房貸幾萬塊錢 10/18 15:04
27FIBIZA: 房子出租報酬率有3%就會有正現金流 10/18 15:05
28FIBIZA: 股票又不是每一年都有行情 10/18 15:05
29Ffantasy14: 如果你的股票可以讓你賺到付頭期款 10/18 15:06
30Ffantasy14: 表示你的獲利絕對超過 買房子 10/18 15:06
31FIBIZA: 今年的確有賺到頭期款了XD 10/18 15:07
32FIBIZA: 但我知道不是每年都這樣 10/18 15:07
33FIBIZA: 房子因為貸款的關係 報酬率比你想的高很多 你算算 10/18 15:07
34FIBIZA: 看就知道了 10/18 15:07
35Ffantasy14: 你房貸的利息要扣1.5% 10/18 15:08
36FIBIZA: 如果是3%報酬的話, 1.5%報酬乘上5倍槓桿是7.5% 10/18 15:09
37FIBIZA: 每年 10/18 15:09
38FIBIZA: 我剛買了一間3000萬, 貸2500萬, 每個月收11萬 10/18 15:10
39FIBIZA: 房貸30年1.31%, 每個月8.5萬 10/18 15:10
40FIBIZA: 8.5萬裡面, 2.7萬是利息 10/18 15:13
41FIBIZA: 也就是本金500萬, 每月2.5萬現金流, 8.3萬報酬 10/18 15:13
42FIBIZA: 年化報酬=8.3*12/500=19.92% 10/18 15:14
43FIBIZA: 不過還會有租不出去的時候, 所以可能差不多15%吧 10/18 15:14
44FIBIZA: 現在其實還算是難賺了 早期貸款利率6%那時候買的 10/18 15:18
45FIBIZA: 1700萬買的, 一個月能租十萬多 10/18 15:19
46FIBIZA: 擺到現在房價三倍, 還是收十萬多 10/18 15:19
47Fstocktonty: 又來了 又是這種漲了幾倍然後買在低價位的假設 10/18 15:41
48Fstocktonty: 就好像看空的老是假設紅茶每個人都買在1300 10/18 15:43
49FmilkBK: 台海危機和 SARS買房不算嗎 10/18 15:57
50FEddieJeremy: 你看房價空才有這篇 把你的房價跟台G調換也一樣 10/18 16:23
51FWoRkFunCtioN: 你10年前買台積電抱到現在再來跟我講 10/18 16:26
52FCaLawrence: 年化報酬率不是這樣算的同學 10/18 16:35
53FCaLawrence: 你要把三十年現金流都列出來 10/18 16:35
54FCaLawrence: 照ibiza的說法 你的投報也不過2.573年化而已 10/18 16:40
55FIBIZA: 2.573怎麼算的? 10/18 16:41
56FCaLawrence: https://i.imgur.com/Y6O1gIX.jpg 10/18 16:41
57FCaLawrence: 你要用excel公式irr去拉從第一年到最後一年的現金流 10/18 16:42
58FCaLawrence: 量 包含每個月繳掉的貸款 我房屋每年算你成長1% 租 10/18 16:42
59FCaLawrence: 金每十年重新打約 成長8% 10/18 16:42
60FIBIZA: 其實只要問一條 你分母用多少算? 10/18 16:42
61FCaLawrence: 不算寬限期 當然你套入其他假設 會有其他數字 但是 10/18 16:42
62FCaLawrence: 絕對不可能算出irr5%以上的數字 10/18 16:42
63FCaLawrence: ....看來你對irr沒啥概念呢 10/18 16:43
64FIBIZA: 我本金只花了500萬, 最後變成3900萬 只有2.573%? 10/18 16:43
65FIBIZA: 看來你對成本是甚麼沒甚麼概念呢XD 10/18 16:43
66FIBIZA: 你分母用3000萬算對吧? XD 10/18 16:43
67FCaLawrence: 你每個月不用繳貸款嗎 10/18 16:44
68FIBIZA: 不用啊 房租繳掉了 關我屁事 10/18 16:44
69FCaLawrence: irr是不用套分母下去的好嗎.. 他是算一段連續性的現 10/18 16:44
70FCaLawrence: 金流量的報酬率 10/18 16:44
71FIBIZA: 報酬率的本金是甚麼? 10/18 16:44
72FIBIZA: 有報酬率總有本金吧 10/18 16:45
73FIBIZA: 是你把每個月的房貸當作我的支出嗎? 問題是我又沒出 10/18 16:46
74FIBIZA: 錢XD 10/18 16:46
75FTrybeer: 這個年化報酬率2.5%連我小朋友程度都看出一定有問題 10/18 16:50
76FTrybeer: ,因為槓桿絕對可以放大報酬率 10/18 16:50
77FTrybeer: 當然風險也是相對的啦,跌價時候也是*4 10/18 16:51
78FIBIZA: https://imgur.com/a/LfvJE7l 10/18 16:55
79FIBIZA: 期初投入500萬, 每年回收現金2.5*12=30萬, 30年後 10/18 16:55
80FIBIZA: 假設房價不變3000萬, IRR=9% 10/18 16:56
81FIBIZA: 你的參數設定根本有問題吧 10/18 16:56
82FCaLawrence: 我剛數字KEY錯 搞笑了 算起來是9%沒錯 抱歉 10/18 16:57
83FCaLawrence: 但也不會是你原本講的19% 10/18 16:58
84FIBIZA: 19%是單利算的 10/18 16:58
85FIBIZA: 我也沒說19%是IRR啊 10/18 17:00
86FCaLawrence: 年化報酬率通常就是講IRR的意思 不然也不用年化了 10/18 17:01
87FCaLawrence: 不過我覺得比較厲害的是三千萬的物件可以租12萬/月 10/18 17:01
88FIBIZA: 沒有喔 IRR叫內部報酬率 衡量年化報酬的方法很多啊 10/18 17:02
89FCaLawrence: 單純疑問 現在非首購可以貸款85% 利率1.31嗎 10/18 17:02
90FIBIZA: 11萬 不是12萬 10/18 17:02
91FCaLawrence: 資金誇張寬鬆 10/18 17:02
92FIBIZA: 我是用我老婆首購買的 但現在非首購也可以了 10/18 17:03
93FCaLawrence: 年化報酬率 VS 平均年報酬率 GOOGLE一下就知道了 10/18 17:03
94FTrybeer: 某些銀行可以用一些名目貸到9成 10/18 17:03
95FCaLawrence: 若可以貸款9成 那IRR可以更高 10/18 17:04
96FIBIZA: 其實問題比較大的是三十年, 利率基本上是沒問題的 10/18 17:07
97FIBIZA: 趴數的部分銀行都可以用別的名目多貸5%給你 10/18 17:07
98FIBIZA: 9成我是沒問過 10/18 17:08
99FIBIZA: 不過這幾個月銀行的年限部分很大程度鬆動 10/18 17:08
100FTrybeer: 有年紀就比較難 10/18 17:08
101FIBIZA: 以前三十年是特案, 現在已經變成四十年才是特案了 10/18 17:08
102FIBIZA: 現在也不會喔 10/18 17:09
103Fandrewkey: 不能用超績優股台積電來算吧,拿大盤來算才合理 10/18 17:19
104Fandrewkey: 更何況大部分散戶績效都輸大盤 10/18 17:20
105Frig2121: 兩個本來就不衝突啊,房地產就是給有頭期款的人貸 10/18 17:22
106Frig2121: 款出來操作槓桿,剩下的房客繳會幫你繳完,有標的就 10/18 17:22
107Frig2121: 重新增貸出來投資,沒標的繼續放,房價不像股價有 10/18 17:22
108Frig2121: 公定價只要本+息繳得出來也不怕被斷頭,不過銀行有 10/18 17:22
109Frig2121: 説哪些地方好貸款,不要買錯了XD 10/18 17:22
110Frig2121: 今年3-6月股票比較好賺,最近房市開始漲很兇,兩個 10/18 17:23
111Frig2121: 都做不就好了何必爭誰高誰低 10/18 17:23
112FIBIZA: 投資沒有高低 能賺錢就好 10/18 17:24
113Fbms: 台灣房子和台積電的話我賭房子存在的比較久 不過當 10/18 17:25
114Fbms: 然是六都市區的房子 10/18 17:25
115Fseemoon2000: 台灣房子最近房價有漲很兇嗎 只是貸款的人變多吧... 10/18 17:25
116FIBIZA: 不知道大安森林公園房價跟台積電哪一個會先崩...Q Q 10/18 17:25
117FIBIZA: 信義房價指數漲很多 10/18 17:26
118FIBIZA: 台北市YoY 6.58% MoM 1.3% 10/18 17:27
119FIBIZA: https://imgur.com/a/8L2ZU1F 10/18 17:29
120FIBIZA: 五月之後基本上都是每個月+1%以上 10/18 17:29
121FIBIZA: 30年房貸常態化的威力太強了... 10/18 17:30
122Fcastjane: 美豬亞洲一堆都吃壽命也沒比台灣少了 10/18 17:30
123Frig2121: 今年用股票賺頭期款去做預售屋真的不錯,兩段都賺 10/18 17:30
124FIBIZA: 30年房貸常態化 首購40年房貸 房價應該會再飆 10/18 17:36
125FCIIIO: 結果10年前你買到$1300的宏達電 10/18 18:11
126Fgoury: 3000萬月租11萬太厲害了,一般人8萬就很高,要做到 10/18 18:32
127Fgoury: 完全拿租金繳貸款,太難。有這種能力的,買股也是賺 10/18 18:32
128FCaLawrence: 五月之後每個月+1% 但五月之前你要不要看已經盤多 10/18 18:36
129FCaLawrence: 久了 同時間股票都不知道漲到哪去了 10/18 18:36
130Fa9940597: 是 10/18 18:45
131Frainsilver: 買完房子貸出來買台積電 正解 10/18 18:58
132FSu22: 這篇說得也沒錯 10/18 19:48
133Ftmot: 講這個應該要用台灣50而不是台gg 10/18 21:00
134Ftbrs: 買股要用兩三塊的amd來算 10/18 22:06
135Floveponpon: 我十年前真的買台積... 且放到現在... 10/18 23:36
136Fkyova: 這個帳號基本上就是來搞笑的...認真幹嘛 10/19 01:36
137Fwahaha711233: 房貸是槓桿 股票少有人槓桿開這麼大抱這麼久 10/19 07:18
138Fsc2x2: 台積電抱10年很難?手上的蘋果都抱15年了 10/19 13:57
139Fsc2x2: 之前說過投資股市抱不住的去投資房地產就好 10/19 13:58
140FAquarius126: 有點不太一樣,房地產可以貸款,現在又是低利率時代 10/20 13:47
141FAquarius126: ,如果地點挑得好,你借錢買來的資產所產生的收益( 10/20 13:47
142FAquarius126: 房租),還有機會打平房貸負擔。最大風險就是房價突 10/20 13:47
143FAquarius126: 然暴跌,但台灣的高官都地主階級,真的要跌也是緩跌 10/20 13:47
144FAquarius126: 的機會比較高 10/20 13:47

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