Re: [請益] 大盤跟房地產的獲利其實差不多?

看板: stock時間: 2020年10月18日作者: Linvail

投資房屋或股市的話題前不久有討論過 #1UhaDhch https://www.ptt.cc/bbs/Stock/M.1588478827.A.9AB.html #1UheupNh https://www.ptt.cc/bbs/Stock/M.1588497971.A.5EB.html 我做了一個googlesheet表單用來計算比較兩者的投資報酬率 有興趣者可以複製一份副本自行更改裡面的參數 https://bit.ly/3o2ctn1 如果用下方的參數去計算,那麼當房屋出租的投報率達到2.42%的時候, 會勝過S&P 500指數近30年的投報率(9.37%)。 房貸利率 1.50% 每月房貸(本息平均攤還) 27609.62 實質房產持有稅 0.09% 房租投報率(年) 2.51% 房價年漲幅 4.00% 社區管理費(年) 0.23% 股票投報率 9.370% 當然真實世界變數還很多,這個表單沒考慮很多因素,比如說: 對投資股市者有利的假設為: * 12年後買房出租組的現金流為正數,目前的計算方式是列入投資股市組的負現金流, 沒有考慮買房出租組把這個正現金流投入股市的情況。 對投資股市組不利的假設為: * 不用任何槓桿,不融資、不玩期貨。 對買房出租組有利的假設為: * 房貸利率30年不變,皆處於低檔1.5% * 持有稅30年不變,皆處於超低的0.09% (2000萬的房子每年房產稅只要1萬8) * 30年房子不用整修、不用換家具、不用買保險 * 出租30年不曾間斷、不用找房仲,無任何廣告/傭金/公證費支出 * 30年間,與鄰居/房客完全沒有任何官司糾紛,房客不會在房內自殺, 也不會謀殺房東。 --
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 220.133.105.11 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Stock/M.1603013577.A.CE7.html ※ 編輯: Linvail (220.133.105.11 臺灣), 10/18/2020 17:37:51
1FIBIZA: 你的excel不對喔 10/18 17:39
2FIBIZA: 房屋價值的部分不能這樣算 10/18 17:39
3FLinvail: 為什麼不能? 10/18 17:40
4FIBIZA: 你又沒出1000萬買房 你只出了200萬 10/18 17:41
5FLinvail: 早就有把貸款的槓桿考慮進去了 你看仔細一點吧 10/18 17:43
6FIBIZA: 每年的房屋價格應該用 房價-貸款餘額才對 10/18 17:43
7FLinvail: 貸款設定為8成 投資股市組初始資金就是200萬 10/18 17:44
8FIBIZA: 哪有? 10/18 17:44
9FIBIZA: 貸款設定八成 可是你哪邊用到這個本金? 10/18 17:44
10FLinvail: 那個房屋價值只是用來計算30年後它值多少錢而已 10/18 17:44
11Ftpelooker: 讚! 不錯呦! 不過很多買房收租只是為了之後賣房 10/18 17:45
12Ftpelooker: 這樣的投資客不太注重房租投報率,且5-6年整修費低 10/18 17:45
13FIBIZA: 30年後 房子這邊應該賺了2900萬的房價+500萬的房租 10/18 17:46
14FIBIZA: 收入 10/18 17:46
15FLinvail: 我少算的是房租的現金流 10/18 17:47
16FTrybeer: 利率會影響房價,這樣算會有問題,不如直接抓一個 10/18 17:49
17FTrybeer: 長期區間來算年化,比較準一點 10/18 17:49
18FTrybeer: 不過歷史過去不等於未來,這在股市房市都是一樣 10/18 17:50
19FTrybeer: 歷史資料就參考參考就好 10/18 17:50
20FLinvail: 考慮房租累積的現金流後 投報率達到2.42%即可 10/18 17:50
※ 編輯: Linvail (220.133.105.11 臺灣), 10/18/2020 17:51:02
21FIBIZA: 所以是期初投入200萬, 然後依照房子的每年現金流 10/18 17:53
22FIBIZA: 調整股市年初金額 10/18 17:53
23Frannin: 30年來的房貸利率趨勢是蠻重要的參數喔 10/18 17:53
24FTGTplayer: 結論就是貸款40年,房子買下去! 10/18 17:54
25FIBIZA: 房租2.51%其實蠻容易達到的 10/18 17:54
26FIBIZA: 房子每年漲4%難很多 10/18 17:55
27Ftpelooker: 這個房東是奸商, 每年調4%肯定房客跑光光 哈哈 10/18 17:55
28FLinvail: 結論喔 就是房租投報率很重要 但雙北要高不容易 10/18 17:55
29Frannin: 他應該是指房價+4%,房租暫時不變 10/18 17:56
30FLinvail: 而現在房租投報率高的地方 有辦法30年漲3.1倍嗎? 10/18 17:56
31FTrybeer: 然後股票投報率9.3%贏過大盤,這跟82法則邏輯不合 10/18 17:56
32FTrybeer: 啊XD 10/18 17:56
33FIBIZA: 你把房租調成4% 房價調1%看看吧 10/18 17:57
34FLinvail: 房租的確是跟著房價每年漲4% 我固定的是房租投報率 10/18 17:57
35FIBIZA: 9.3%他用的是SP500 30年年化報酬 10/18 17:57
36FIBIZA: 房租4% 房價1%可能比較符合現在的情況 10/18 17:58
37FTrybeer: 所以要買美股、買台灣房屋,完美 10/18 17:58
38Frannin: 9.3%是指大盤指數,只要買ETF是可以做得到,原po的 10/18 17:58
39Frannin: 比較是論文研究最常用的指標,客觀來說是合理的比 10/18 17:58
40Frannin: 較基準 10/18 17:58
41FTrybeer: 買台股就GG了 10/18 17:58
42FIBIZA: 所以大概4趴多就能有9.x%的年化報酬 差不多 10/18 17:59
43Frannin: 如果是買美股,可能也要換算30年來的匯率走勢 10/18 17:59
44FIBIZA: 長期房價可能有機會比1%好一點 10/18 18:00
45FIBIZA: 如果房價2% 房租4%的話 應該會比SP500好 10/18 18:01
46FIBIZA: 30年後貸款還完 房子就會狂巴股票了 10/18 18:03
47FLinvail: 房租投報4%在新北很難想像 可能要完美地點+高檔裝潢 10/18 18:03
48FIBIZA: 不用 隔套就行 10/18 18:03
49FIBIZA: 地點要適合是要 10/18 18:03
50FIBIZA: 台大師大附近 或是內科都能做到 10/18 18:04
51FIBIZA: 現在布局士科也許未來更好XD 10/18 18:05
52FLinvail: 好吧 你是選房高手 要選到微軟的選股高手才能贏了 10/18 18:08
53FF93935: 我手上有隔套5%的啊 20幾間套房 10/18 18:16
54FF93935: 都是中山大同,應該永遠不敗吧嘻嘻 10/18 18:16
55FF93935: 房租好一點是可以扣抵43% 認57%報稅、之前買股股利 10/18 18:18
56FF93935: 還要被全額計算 10/18 18:18
57Ftpelooker: F93935 屋齡? 10/18 18:21
58FF93935: 屋齡重要嗎?999年也沒差房客會挑你屋齡嗎 10/18 18:22
59Ftpelooker: 呵呵 若屋齡高又5%應該是躺著賺 羨慕~~~ 10/18 18:26
60FIBIZA: 隔套出租當然是高屋齡 何必買新房出租.. 10/18 18:29
61FCaLawrence: 但其實當房東有很多額外維護成本吧 這點就輸股票很 10/18 18:29
62FCaLawrence: 多了 像是是什麼設備壞掉阿 房間空置期 地價稅房屋 10/18 18:29
63FCaLawrence: 稅 10/18 18:29
64FCaLawrence: 股票應該就沒這些五四三 頂多就是買進手續費而已 10/18 18:30
65FIBIZA: 但房屋出租的不確定性很低 10/18 18:31
66FIBIZA: 擬就算是買SP500 ETF 你也沒把握未來30年年化報酬 10/18 18:31
67FIBIZA: 還會不會是9% 10/18 18:32
68FCaLawrence: 尤其房子要維持租金不變 非店面每年大概都要花點錢 10/18 18:32
69FCaLawrence: 打理 10/18 18:32
70FCaLawrence: 出租光是租客不確定性就夠高了 10/18 18:32
71FCaLawrence: 其實不論是股票或者房地產 過去的漲幅很大一部分都 10/18 18:33
72FCaLawrence: 來自於降息 現在這個最大利多之後空間就很小了 我是 10/18 18:33
73FCaLawrence: 比較不好看預期成長性較差的資產 10/18 18:33
74FCaLawrence: 屋齡怎麼會不重要 土地是恆產 房子可不是 六十年屋 10/18 18:34
75FCaLawrence: 你再過一次房貸週期三十年 基本就沒有人要收了 10/18 18:34
76FTrybeer: 台北市屋齡真的不重要越老越值錢 10/18 18:36
77FTrybeer: 其他縣市不知道 10/18 18:36
78FTrybeer: 台北市老房建商捧著鈔票要找你危老都更 10/18 18:36
79FF93935: 999年也沒差有多少我買多少,有土地就好 10/18 18:38
80FIBIZA: 其實倒了還比較乾脆XD 10/18 18:39
81FTrybeer: 不能全倒啦,要有危樓才獎勵容積-.- 10/18 18:40
82FF93935: 菜雞才看屋齡,都馬看土地價值多少,臨路幾米 10/18 18:41
83FTrybeer: 還有使用分區XD 10/18 18:42
84FCaLawrence: 那也要很特殊的物件吧 你買個三千萬 公寓頂多兩戶 10/18 18:43
85FCaLawrence: 你拿什麼跟建商談 更不要說你整棟樓下來 你土地才 10/18 18:43
86FCaLawrence: 分到多少 10/18 18:43
87FIBIZA: 其實如果價格都不上漲的話 靠租金/股息 有槓桿 10/18 18:44
88FIBIZA: 的房子肯定贏的 10/18 18:44
89FCaLawrence: 更不要說台北市 上面那些什麼危樓 什麼都更 跟投資 10/18 18:44
90FCaLawrence: 的概念已經差太遠了吧 10/18 18:44
91FCaLawrence: 根本就不可複製 10/18 18:45
92FTrybeer: 土開就是一種投資啊XD 10/18 18:45
93FTrybeer: 怎麼會不可複製,不然那些都更分到的地主是假的嗎 10/18 18:46
94FTrybeer: 其實這些很簡單上網找一找資訊就可以知道那些物件 10/18 18:46
95FTrybeer: 有價值了 10/18 18:46
96FCaLawrence: 別人買股票 三千塊到三千億都是一樣的報酬率 怎麼總 10/18 18:46
97FCaLawrence: 有人要找那種很千年一遇的物件 後來強調其實報酬率 10/18 18:46
98FCaLawrence: 很好 問題是無法規模化阿 你可以運氣好個一兩次 不 10/18 18:46
99FCaLawrence: 會每次都讓你遇到這麼好的物件吧 10/18 18:46
100FTrybeer: 自己算一算就可以知道大概分多少了@@沒這麼難 10/18 18:46
101FCaLawrence: 不然你現在去591找一個十年內你保證會被都更的物件 10/18 18:47
102FCaLawrence: 來瞧瞧? 10/18 18:47
103FIBIZA: 怎樣算千年一遇 4%雖然不能說到處都是 但也不難找 10/18 18:47
104FIBIZA: 啊 10/18 18:47
105FIBIZA: 可是你說的是六十年屋 再加30年不是嗎? 10/18 18:47
106FCaLawrence: 而且我讀大學的時候 聽到很多台北市的同學說 都更 10/18 18:48
107FTrybeer: IBIZA意思就是沒都更就放著收租啊。沒那麼好物件就 10/18 18:48
108FTrybeer: 不要買麻,這不是跟股票價格太高不要買一樣 10/18 18:48
109FCaLawrence: 都馬是地主還要自己花錢的 哪可能這麼好 真當建商 10/18 18:48
110FCaLawrence: 都傻逼? 10/18 18:48
111FIBIZA: 都更要不要自己花錢那是看你買在哪 10/18 18:48
112FIBIZA: 新房價沒有80萬的地方 通常得自己花錢 10/18 18:48
113FTrybeer: 90年還屹立不搖我也認了可以被文化局列古蹟 10/18 18:49
114FTrybeer: 你可以不追加坪數啊,住小間一點 10/18 18:50
115FTrybeer: 你同學沒跟妳說,它原本房產價值增加多少?只有跟你 10/18 18:51
116FTrybeer: 說要追加?這同學不老實喔 10/18 18:51
117Faaronchen: 你的假設很有問題吧 10/18 18:51
118FIBIZA: https://i.imgur.com/zS37dcn.jpg 10/18 18:53
119FIBIZA: 大概是這樣 這是以不花錢拿到室內同坪數 10/18 18:54
120FIBIZA: 不過不花錢拿到室內同坪數, 通常會已經賺快一倍了 10/18 18:54
121FCaLawrence: 我還在等10年內可以被都更的物件 10/18 18:56
122FIBIZA: 可是你明明是說60年+30年吧 為什麼變10年? 10/18 18:56
123FIBIZA: 你會買的物件 都不會10年後沒人要吧 10/18 18:57
124FIBIZA: 你自己設定不同的條件 是要等什麼? 10/18 18:57
125FTrybeer: 而且花個一兩百萬換一間新成屋我是覺得沒什麼好抱 10/18 18:57
126FTrybeer: 怨的啦。 10/18 18:57
127FF93935: 不用都更喔,你預算多少沒講 找透天跑危老就好了 10/18 18:58
128FTrybeer: 自己功課自己做還要等@@投資你家的事吧 10/18 18:58
129FCaLawrence: 找不到就當沒有囉 10/18 18:59
130FIBIZA: 對耶 其實買30年以上透天 想重建跑危老明年就行 10/18 18:59
131FIBIZA: 不用10年XD 10/18 18:59
132FCaLawrence: 房地產水這麼深 還是留給高手賺RRR 10/18 18:59
133FTrybeer: 台北市現在中小建商都跑危老啊瘋狂圈老透天 10/18 19:00
134FF93935: https://i.imgur.com/d2lQm6s.jpg 10/18 19:00
135FTrybeer: 大建商當然不屑啦 10/18 19:01
136FF93935: 找到了你自己危老就好了 10/18 19:01
137Fdrgon: 只能說房市穩 股市比較不穩但是報酬比較高 這麼簡 10/18 19:04
138Fdrgon: 單還要討論? 10/18 19:04
139FF93935: 就有槓精啊,硬要抬槓 10/18 19:05
140Frainsilver: 會討論就是在台灣房地產報酬太高了 10/18 19:14
141FF93935: 高?那怎麼會説房價太高?不解 10/18 19:15
142FLinvail: 房產持有稅太低了 低於其他國家太多 乘10倍都不夠 10/18 19:24
143Fdrgon: 也還好吧 最近三四五年持有的有賺到哪裡嗎 10/18 19:24
144Fdrgon: 房價也漲不去哪裡了 在漲我怕要暴動 10/18 19:25
145Fabram: 一看就知道是沒買過房的人做的Excel 10/18 20:03
146Fappleball200: 推認真 10/18 20:09
147Fa3556959: 三十年翻三倍不容易喔 10/18 20:28
148FIBIZA: 過去30年 台北房價大概是翻了三倍 SP500則是五倍 10/18 20:49
149FIBIZA: 不過如果是20年的話就不同了, 台北還是差不多三倍 10/18 20:50
150FIBIZA: SP500則只有2倍 10/18 20:50
151FIBIZA: 所以其實取樣期間影響也很大XD 10/18 20:50
152Fiifz32: 你30年前持有台積電到現在大概翻30倍 10/18 21:00
153FIBIZA: 30年前台積電又沒上市 10/18 21:03
154Fiifz32: 民國83年上市..... 10/18 21:04
155Fiifz32: 應該是26年了! 10/18 21:04
156FIBIZA: 26年前買台積電要看你撐不撐得過民國90-97那段時間 10/18 21:06
157Fcpz: 不看好台灣未來房市 10/18 21:06
158FSu22: 30年前(1990)SP500只有三百出頭,到2020應該是*10了 10/18 22:33
159FTrybeer: 乾脆說台股500點時候好了-.- 10/18 22:46
160FTrybeer: 現在這時候就是股市萬三,誰也沒把握能再衝破14000 10/18 22:48
161Fseanidiot: 房子大部分的人都抱得住,畢竟沒有遭遇真正的熊市。 10/18 23:51
162Fseanidiot: 股票那個波動,一兩下就把人甩飛了 10/18 23:51
163Fmind324: 搞危老要小心身家性命,別惹禍上身XDD 10/19 01:16
164Fmind324: 富貴險中求 10/19 01:16
165Fnptrj: 房子是讓你貸出去開槓桿拼的 10/19 04:13
166FFMANT: 真可悲 房子台北市隨便買 照樣穩穩上去 10/19 05:18
167FFMANT: 瞎扯台積電一堆狗屁 笑死 多少公司倒掉剩它一間 10/19 05:19
168FFMANT: 我看你各位10年前也沒誰買台積電啦 反觀房子隨便買 10/19 05:19
169FFMANT: 你買房子要買到HTC這種等級的房子還真困難 10/19 05:20
170FFMANT: 當初買HTC的人一定後悔沒拿去買房 買股票 哈哈哈 10/19 05:21
171Foxfoo: 股票有大盤etf可以買,房子沒有啊,都是一棟一棟買 10/19 07:52
172Fcpz: 房子明明有Retis... 10/19 08:26
173Fkillver: 房租投報率只會越來越低,因為老房子不好租出去 10/19 08:54
174Fkillver: 只能降價求租,另外房子本身修膳費用是隱藏成本 10/19 08:55
175Fjeffleentu: 大家都很會算,現實中能抱著股票30年不動的有幾個? 10/19 09:15
176Fjeffleentu: 買房長抱很正常所以能吃到整段獲利,但捫心自問持 10/19 09:15
177Fjeffleentu: 股超過十年的比例有多少? 10/19 09:15
178FTrybeer: 都嘛明天漲停就賣掉抱1年都有問題 10/19 09:25
179FIBIZA: 危老單純很多 哪需要小心身家性命.. 10/19 09:31
180FTrybeer: 看來很多人搞不清楚狀況 10/19 09:54
181Fish55667788: 怎麼可能不修房子 10/20 12:17
182Faken59420: 租金不會年年漲,中古房價也不會。新屋房價一直漲 10/21 16:25
183Faken59420: ,不代表中古屋行情能一直漲 10/21 16:25
184Faken59420: 買房者不斷投入現金還貸款,買股者也會不斷投入相 10/21 16:26
185Faken59420: 同資金買股 10/21 16:26

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