Re: [請益] 買房是否等同5倍槓桿融資all in 0050?

看板: stock，時間: 2022年07月03日，作者: SunMoonLake

※ 引述《fgf (今年不太冷)》之銘言： : 最近買房，在想一個問題 : 簡單說，買房自備款只要20%，買下去就是all in了，沒有什麼攤平的選項 : 簡單說買房就是一個5倍槓桿all in的概念 : 回到股市大盤 : 基本上股市大盤和房市，型態曲線基本上是正相關的 : 牛市創高通常房價也創高 : 熊市基本上房價也是凍漲和回落 : 0050這種ETF，假如開5被槓桿all in : 似乎其實就是買房子5倍槓桿all in差不多的意思了 : 要是被套 : ETF就是領配息 : 房子就是租人 : 但相比起來，被套的話，買房子風險還高了一點 : 差異在配息是一定有，但出租可能沒人租，以後少子化可能更少人租 : 請問這樣的理解有問題嗎? : 謝謝信義房價指數表示六都中古屋成交價格 2001年100 現在377 表示20年來六都的中古屋成交價格漲了2.77倍 2001年一棟中古屋 1000萬 2022年一棟中古屋要3770萬成交價格每年上漲6%左右台灣50報酬指數 2002年大約3500 如今22410 上漲5.4倍 2002年投資100萬會變成640萬每年上漲約10趴假設2002年有兩百萬的錢貸款8成買1000萬的房子利息1.5% 20年每年要還46萬 2002股票200萬照0050指數買（0050ETF 2003年才有）之後每年投資45萬每年10趴來算就好 2022年買類似的房子需要3770萬元股票上漲至3900萬而且這是成交價格如果2001就買如今已經變成老房子了屋齡多了20年實際不會漲這麼多如果信貸或是開槓桿買股票可以賺更多時間夠久股票一定賺贏房子畢竟股票漲幅比較高而房子的槓桿會慢慢降低不過大部分人都會買房子不可能一輩子住家裡或是用租的買0050分散個股風險買房沒有朋友住七期房子漲5倍但我家住鄉下房價跌到不用繳房屋稅有錯請指正 ----- Sent from JPTT on my Xiaomi Redmi Note 8 Pro. --

※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 111.83.163.101 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Stock/M.1656853438.A.723.html

1^F→patrol: 房子是依附在股票背後的產業底下的啦產業滅了 07/03 21:05

2^F→patrol: 房子會好根本就是天才想法漲幅本來就會輸07/03 21:05

3^F推F93935: 不懂房子為什麼槓桿降低？可以無限轉貸大法啊07/03 21:07

先不考慮這種情況因為股票也可以槓桿

4^F→patrol: 就問大蕭條大裁員竹科房子誰買和租07/03 21:07

5^F推on32: 房子還能拿去增貸再去買房或是投資都可07/03 21:07

6^F→F93935: 房子漲三百不能多貸出來再買嗎07/03 21:07

7^F→patrol: 別說腰斬跌20%x5倍槓桿你就虧了100%07/03 21:08

8^F→F93935: 還有無限寬限期大法啊五年換一間繼續寬07/03 21:08

※ 編輯: SunMoonLake (111.83.163.101 臺灣), 07/03/2022 21:11:53

9^F→bnn: 你要那樣比股票也質押貸款出來啊放同樣模型比啦 07/03 21:17

10^F推F93935: 股票質押利率就更複雜 07/03 21:17

11^F推tsgd: 學正二王買50正二既然都是槓桿 50正2差距拉更大 07/03 21:19

12^F推on32: 槓桿拉越大泡沫化就GG了 07/03 21:23

13^F→s70160: 房子無限轉貸月付金越來越低價值還有機會越來越高 07/03 21:27

14^F推on32: 房子也有跌價轉貸金額就變少了 07/03 21:28

15^F→adairchang: 沒買0050不會怎樣沒買房還是要繳租金 07/03 21:37

16^F→SunMoonLake: 可能住家裡不用租金 07/03 21:38

17^F推teasy: 那買股票的可以考慮20年的居住成本進去嗎? 07/03 21:40

18^F→teasy: 還是真的要紙箱+公園，居住成本忽略不計 07/03 21:41

19^F推YJM1106: 房屋稅是老房子本來就會降 07/03 21:44

20^F噓gwboy: 理論跟實務差太多，人性抱得住房子，但抱不住股票 07/03 21:50

21^F→Altair: 是說 2002年的房貸利率是1.5%嗎??? 07/03 21:52

22^F→Altair: 剛查 2002年一月五大行庫是4.96% 07/03 21:53

23^F→Altair: https://reurl.cc/6ZzoKZ 07/03 21:53

24^F→duriel3313: 不是人性抱不住股票是你抱不住..XD 07/03 21:59

25^F→metallolly: 好像覺得開槓桿沒風險一樣 07/03 22:02

26^F推leotompp: 房子20年還要重新拉線還是你家沒裝潢@@? 07/03 22:20

27^F推asolitary: 住公園外加融資槓桿allin股票最划算 07/03 22:25

28^F→wald5566: 房子怎麼輸 07/03 22:33

29^F推iamala: 自住無價。股票能吃嗎 07/03 22:38

30^F推gm3252: 股票一定賺贏房子就不會這麼多人抱怨房價了 07/03 22:41

31^F推on32: 20年未必要拉線吧老家住40幾年沒拉線過 07/03 22:45

32^F→on32: 頂多以前冷氣沒線路就拉明線其他電源線根本沒重拉 07/03 22:46

33^F→newycc: 七期漲五倍哪個建案？ 07/03 22:50

34^F推YAYA6655: 結論正確，實務面比較難實施。 07/03 23:03

35^F推japan428: 股贏房前提是你用正確的選股邏輯還有長期持有；房 07/03 23:13

36^F→japan428: 由於交易手續多，不可能像股殺進殺出，所以等於被 07/03 23:13

37^F→japan428: 動長期持有，而且房有國家土地財政這個大計畫下支 07/03 23:13

38^F→japan428: 撐他的帳面價格，持有成本低，幾乎無需判斷也難賠 07/03 23:13

39^F推piliwu: 回測就是笑話你實際能做到再來談 07/03 23:23

40^F噓kklarinet: 你回測怎麼不從1999開始 07/03 23:35

41^F推warm0808: 講的好像很簡單一樣 07/03 23:47

42^F推jyan97: 之前在某篇文章有借版友檔案算過，結論買房約20%年 07/04 00:01

43^F→jyan97: 化 07/04 00:01

44^F→jyan97: https://i.imgur.com/5r55hF3.png 07/04 00:01

45^F→jyan97: 這是考慮租金以及五年換一間的情況 07/04 00:02

46^F→jyan97: 但實際上買房會有資金胃納量（銀行不給貸）的問題 07/04 00:03

47^F→jyan97: 而股市年化約10%，所以長期維持兩到三倍槓桿才有相 07/04 00:05

48^F→jyan97: 等報酬 07/04 00:05

49^F推jyan97: 但實際上股市裸開槓桿會有耗損問題 07/04 00:06

50^F推ChikanDesu: 你沒算房租收入捏你股票200萬平均每次股利多少？3 07/04 00:10

51^F→ChikanDesu: 趴？所以第一年你股利6萬 40萬你要從錢包裡拿出來 07/04 00:10

52^F→ChikanDesu: 但當初買1000萬房房租不管自住或租人少說一年補貼 07/04 00:10

53^F→ChikanDesu: 個15 20萬吧這不是能忽略不計的報酬捏 07/04 00:10

54^F推ChikanDesu: 喔不對報酬指數代表你已經算除息了所以你連股利都 07/04 00:15

55^F→ChikanDesu: 不能扣要每年紮實拿出46萬才算房子可以幫你分擔20 07/04 00:15

56^F→ChikanDesu: 萬現金流但20年後報酬居然差不多？你想想看吧 07/04 00:15

57^F→fitnessboyz: 不用算這麼認真啦，遇到空頭要脫手也股票屌打好嗎 07/04 00:16

58^F→ChikanDesu: 所以數字沒算對就會感覺很好但現實是骨感的事實上 07/04 00:16

59^F→ChikanDesu: 房子反而比股票低門檻 07/04 00:16

60^F→ChikanDesu: 缺點就是房子沒辦法貸那麼多間而已 07/04 00:17

61^F→ChikanDesu: 但我想一般人一生賺個兩三次大概就夠了吧 07/04 00:17

62^F→fitnessboyz: 房市若真崩也是遇到戰爭了吧，到時誰會接手 07/04 00:18

63^F→fitnessboyz: 再來就是房子越老舊越難賣，股票沒這些問題 07/04 00:19

64^F推fitnessboyz: 再來後面房市政策對投資客不利，目前都首購跟換屋 07/04 00:22

65^F→fitnessboyz: 的市場為重，但現在升息等利空造就房市買氣下滑、買 07/04 00:22

66^F→fitnessboyz: 方觀望期拉長，投資客會想這時進場是頭腦撞到吧 07/04 00:22

67^F推fitnessboyz: 股市往往都是先反應了跌幅，當然還是先投入股市， 07/04 00:24

68^F→fitnessboyz: 後續房市也一定會有修正的，沒有不會跌的交易市場 07/04 00:24

69^F→fitnessboyz: 啦。 07/04 00:24

70^F→IBIZA: 笑了都講到戰爭那股市大概也停了吧 07/04 01:09

71^F→IBIZA: 尤其現在股市都集保電子化不開市你連賣的機會都沒 07/04 01:09

72^F→IBIZA: 有 07/04 01:09

73^F推jeromeshih: 還有保證金問題，如果震盪太大，又搭配槓桿，股票會 07/04 01:15

74^F→jeromeshih: 被強制平倉，除非都是借資金來購買股票就比較沒這問 07/04 01:15

75^F→jeromeshih: 題，房屋繳利息不會有此問題，但要算好槓桿的風險就 07/04 01:15

76^F→jeromeshih: 是 07/04 01:15

77^F推asolitary: 戰爭論點都出現了~接下來要討論移民去那最安全嗎XDD 07/04 04:29

78^F→asolitary: 還可以說服老婆不買房的觀點,一起飄泊租便宜的房比 07/04 04:31

79^F→asolitary: 較有彈性,挺划算的方式,哈哈 07/04 04:32

80^F→simo520: 七期漲5倍？ 07/04 06:46

81^F推howhower: 買房貸款七成以上會贏股市，因為這是利用生命週期法 07/04 07:09

82^F→howhower: ，把未來會賺的錢拿到現在提早參與市場，貸款小於七 07/04 07:09

83^F→howhower: 成股市贏面高 07/04 07:09

84^F推TEYU21: 我算過就算五倍槓桿房子還是輸，但房版會嘴你。自 07/04 07:38

85^F→TEYU21: 從看了正2王跟股票質借王，理財方式更活用多元後， 07/04 07:38

86^F→TEYU21: 賺錢買股保值才買房，有一個T大也是股市賺到流湯在 07/04 07:38

87^F→TEYU21: 台北市無貸款買八間房，因為要讓資金有地方停泊， 07/04 07:38

88^F→TEYU21: 所以房股各取所需即可 07/04 07:38

89^F推TEYU21: 那個，買房比較賺，大家資金去進入房市，股票留給 07/04 07:45

90^F→TEYU21: 我買就好 07/04 07:45

91^F噓flyingdeeck: 房子是拿來QE大法的，現在只能現金買房，等明年再 07/04 08:26

92^F→flyingdeeck: 來看有沒有牛市 07/04 08:26

93^F→almanac: 不是，竹北買房不會跌 07/04 08:35

94^F推Answerlin: 你沒算到房租收入隨便都比本利和還高，這怎麼輸？ 07/04 10:40

95^F→distellable: 欸 ...很多人抱怨房價是因為住是必須股票不是 07/04 11:11

96^F推blackjose: 到現在還是有人相信房價穩賺，笑死。 07/05 08:00

97^F→robot456: 房比股穩，但要像航海王賺成那樣基本不可能（除非買 07/07 16:39

98^F→robot456: 地），有人提到大蕭條大裁員..股市絕對更慘 07/07 16:39

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