Re: [請益] 買房是否等同5倍槓桿融資all in 0050?

看板: stock時間: 2022年07月03日作者: SunMoonLake

※ 引述《fgf (今年不太冷)》之銘言: : 最近買房,在想一個問題 : 簡單說,買房自備款只要20%,買下去就是all in了,沒有什麼攤平的選項 : 簡單說買房就是一個5倍槓桿all in的概念 : 回到股市大盤 : 基本上股市大盤和房市,型態曲線基本上是正相關的 : 牛市創高通常房價也創高 : 熊市基本上房價也是凍漲和回落 : 0050這種ETF,假如開5被槓桿all in : 似乎其實就是買房子5倍槓桿all in差不多的意思了 : 要是被套 : ETF就是領配息 : 房子就是租人 : 但相比起來,被套的話,買房子風險還高了一點 : 差異在配息是一定有,但出租可能沒人租,以後少子化可能更少人租 : 請問這樣的理解有問題嗎? : 謝謝 信義房價指數 表示六都中古屋成交價格 2001年100 現在377 表示20年來六都的中古屋成交價格漲了2.77倍 2001年一棟中古屋 1000萬 2022年一棟中古屋要3770萬 成交價格每年上漲6%左右 台灣50報酬指數 2002年大約3500 如今22410 上漲5.4倍 2002年投資100萬 會變成640萬 每年上漲約10趴 假設2002年有兩百萬的錢 貸款8成 買1000萬的房子 利息1.5% 20年 每年要還46萬 2002股票200萬 照0050指數買(0050ETF 2003年才有)之後每年投資45萬 每年10趴來算就好 2022年 買類似的房子需要3770萬元 股票上漲至3900萬 而且這是成交價格 如果2001就買 如今已經變成老房子了 屋齡多了20年 實際不會漲這麼多 如果信貸或是開槓桿買股票 可以賺更多 時間夠久 股票一定賺贏房子 畢竟股票漲幅比較高 而房子的槓桿會慢慢降低 不過大部分人都會買房子 不可能一輩子住家裡 或是用租的 買0050分散個股風險 買房沒有 朋友住七期房子漲5倍 但我家住鄉下 房價跌到不用繳房屋稅 有錯請指正 ----- Sent from JPTT on my Xiaomi Redmi Note 8 Pro. --
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 111.83.163.101 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Stock/M.1656853438.A.723.html
1Fpatrol: 房子是依附在股票背後的產業底下的啦 產業滅了 07/03 21:05
2Fpatrol: 房子會好根本就是天才想法 漲幅本來就會輸07/03 21:05
3FF93935: 不懂房子為什麼槓桿降低?可以無限轉貸大法啊07/03 21:07
先不考慮這種情況 因為股票也可以槓桿
4Fpatrol: 就問 大蕭條大裁員 竹科房子誰買和租07/03 21:07
5Fon32: 房子還能拿去增貸 再去買房或是投資都可07/03 21:07
6FF93935: 房子漲三百不能多貸出來再買嗎07/03 21:07
7Fpatrol: 別說腰斬 跌20%x5倍槓桿你就虧了100%07/03 21:08
8FF93935: 還有無限寬限期大法啊 五年換一間繼續寬07/03 21:08
※ 編輯: SunMoonLake (111.83.163.101 臺灣), 07/03/2022 21:11:53
9Fbnn: 你要那樣比 股票也質押貸款出來啊 放同樣模型比啦 07/03 21:17
10FF93935: 股票質押利率就更複雜 07/03 21:17
11Ftsgd: 學正二王買50正二 既然都是槓桿 50正2差距拉更大 07/03 21:19
12Fon32: 槓桿拉越大 泡沫化就GG了 07/03 21:23
13Fs70160: 房子無限轉貸 月付金越來越低 價值還有機會越來越高 07/03 21:27
14Fon32: 房子也有跌價 轉貸金額就變少了 07/03 21:28
15Fadairchang: 沒買0050不會怎樣 沒買房還是要繳租金 07/03 21:37
16FSunMoonLake: 可能住家裡 不用租金 07/03 21:38
17Fteasy: 那買股票的可以考慮20年的居住成本進去嗎? 07/03 21:40
18Fteasy: 還是真的要紙箱+公園,居住成本忽略不計 07/03 21:41
19FYJM1106: 房屋稅是老房子本來就會降 07/03 21:44
20Fgwboy: 理論跟實務差太多,人性抱得住房子,但抱不住股票 07/03 21:50
21FAltair: 是說 2002年的房貸利率是1.5%嗎??? 07/03 21:52
22FAltair: 剛查 2002年一月 五大行庫是4.96% 07/03 21:53
23FAltair: https://reurl.cc/6ZzoKZ 07/03 21:53
24Fduriel3313: 不是人性抱不住股票 是你抱不住..XD 07/03 21:59
25Fmetallolly: 好像覺得開槓桿沒風險一樣 07/03 22:02
26Fleotompp: 房子20年還要重新拉線 還是你家沒裝潢@@? 07/03 22:20
27Fasolitary: 住公園外加融資槓桿allin股票最划算 07/03 22:25
28Fwald5566: 房子怎麼輸 07/03 22:33
29Fiamala: 自住無價。股票能吃嗎 07/03 22:38
30Fgm3252: 股票一定賺贏房子就不會這麼多人抱怨房價了 07/03 22:41
31Fon32: 20年未必要拉線吧 老家住40幾年沒拉線過 07/03 22:45
32Fon32: 頂多以前冷氣沒線路就拉明線 其他電源線根本沒重拉 07/03 22:46
33Fnewycc: 七期漲五倍 哪個建案? 07/03 22:50
34FYAYA6655: 結論正確,實務面比較難實施。 07/03 23:03
35Fjapan428: 股贏房前提是你用正確的選股邏輯還有長期持有;房 07/03 23:13
36Fjapan428: 由於交易手續多,不可能像股殺進殺出,所以等於被 07/03 23:13
37Fjapan428: 動長期持有,而且房有國家土地財政這個大計畫下支 07/03 23:13
38Fjapan428: 撐他的帳面價格,持有成本低,幾乎無需判斷也難賠 07/03 23:13
39Fpiliwu: 回測就是笑話你實際能做到再來談 07/03 23:23
40Fkklarinet: 你回測怎麼不從1999開始 07/03 23:35
41Fwarm0808: 講的好像很簡單一樣 07/03 23:47
42Fjyan97: 之前在某篇文章有借版友檔案算過,結論買房約20%年 07/04 00:01
43Fjyan97: 化 07/04 00:01
44Fjyan97: https://i.imgur.com/5r55hF3.png 07/04 00:01
45Fjyan97: 這是考慮租金以及五年換一間的情況 07/04 00:02
46Fjyan97: 但實際上買房會有資金胃納量(銀行不給貸)的問題 07/04 00:03
47Fjyan97: 而股市年化約10%,所以長期維持兩到三倍槓桿才有相 07/04 00:05
48Fjyan97: 等報酬 07/04 00:05
49Fjyan97: 但實際上股市裸開槓桿會有耗損問題 07/04 00:06
50FChikanDesu: 你沒算房租收入捏 你股票200萬平均每次股利多少?3 07/04 00:10
51FChikanDesu: 趴? 所以第一年你股利6萬 40萬你要從錢包裡拿出來 07/04 00:10
52FChikanDesu: 但當初買1000萬房 房租不管自住或租人 少說一年補貼 07/04 00:10
53FChikanDesu: 個15 20萬吧 這不是能忽略不計的報酬捏 07/04 00:10
54FChikanDesu: 喔不對 報酬指數代表你已經算除息了 所以你連股利都 07/04 00:15
55FChikanDesu: 不能扣 要每年紮實拿出46萬才算 房子可以幫你分擔20 07/04 00:15
56FChikanDesu: 萬現金流 但20年後報酬居然差不多?你想想看吧 07/04 00:15
57Ffitnessboyz: 不用算這麼認真啦,遇到空頭要脫手也股票屌打好嗎 07/04 00:16
58FChikanDesu: 所以數字沒算對就會感覺很好 但現實是骨感的 事實上 07/04 00:16
59FChikanDesu: 房子反而比股票低門檻 07/04 00:16
60FChikanDesu: 缺點就是房子沒辦法貸那麼多間而已 07/04 00:17
61FChikanDesu: 但我想一般人一生賺個兩三次大概就夠了吧 07/04 00:17
62Ffitnessboyz: 房市若真崩也是遇到戰爭了吧,到時誰會接手 07/04 00:18
63Ffitnessboyz: 再來就是房子越老舊越難賣,股票沒這些問題 07/04 00:19
64Ffitnessboyz: 再來後面房市政策對投資客不利,目前都首購跟換屋 07/04 00:22
65Ffitnessboyz: 的市場為重,但現在升息等利空造就房市買氣下滑、買 07/04 00:22
66Ffitnessboyz: 方觀望期拉長,投資客會想這時進場是頭腦撞到吧 07/04 00:22
67Ffitnessboyz: 股市往往都是先反應了跌幅,當然還是先投入股市, 07/04 00:24
68Ffitnessboyz: 後續房市也一定會有修正的,沒有不會跌的交易市場 07/04 00:24
69Ffitnessboyz: 啦。 07/04 00:24
70FIBIZA: 笑了 都講到戰爭 那股市大概也停了吧 07/04 01:09
71FIBIZA: 尤其現在股市都集保電子化 不開市你連賣的機會都沒 07/04 01:09
72FIBIZA: 有 07/04 01:09
73Fjeromeshih: 還有保證金問題,如果震盪太大,又搭配槓桿,股票會 07/04 01:15
74Fjeromeshih: 被強制平倉,除非都是借資金來購買股票就比較沒這問 07/04 01:15
75Fjeromeshih: 題,房屋繳利息不會有此問題,但要算好槓桿的風險就 07/04 01:15
76Fjeromeshih: 是 07/04 01:15
77Fasolitary: 戰爭論點都出現了~接下來要討論移民去那最安全嗎XDD 07/04 04:29
78Fasolitary: 還可以說服老婆不買房的觀點,一起飄泊租便宜的房比 07/04 04:31
79Fasolitary: 較有彈性,挺划算的方式,哈哈 07/04 04:32
80Fsimo520: 七期漲5倍? 07/04 06:46
81Fhowhower: 買房貸款七成以上會贏股市,因為這是利用生命週期法 07/04 07:09
82Fhowhower: ,把未來會賺的錢拿到現在提早參與市場,貸款小於七 07/04 07:09
83Fhowhower: 成股市贏面高 07/04 07:09
84FTEYU21: 我算過就算五倍槓桿房子還是輸,但房版會嘴你。自 07/04 07:38
85FTEYU21: 從看了正2王跟股票質借王,理財方式更活用多元後, 07/04 07:38
86FTEYU21: 賺錢買股保值才買房,有一個T大也是股市賺到流湯在 07/04 07:38
87FTEYU21: 台北市無貸款買八間房,因為要讓資金有地方停泊, 07/04 07:38
88FTEYU21: 所以房股各取所需即可 07/04 07:38
89FTEYU21: 那個,買房比較賺,大家資金去進入房市,股票留給 07/04 07:45
90FTEYU21: 我買就好 07/04 07:45
91Fflyingdeeck: 房子是拿來QE大法的,現在只能現金買房,等明年再 07/04 08:26
92Fflyingdeeck: 來看有沒有牛市 07/04 08:26
93Falmanac: 不是,竹北買房不會跌 07/04 08:35
94FAnswerlin: 你沒算到房租收入隨便都比本利和還高,這怎麼輸? 07/04 10:40
95Fdistellable: 欸 ...很多人抱怨房價是因為住是必須 股票不是 07/04 11:11
96Fblackjose: 到現在還是有人相信房價穩賺,笑死。 07/05 08:00
97Frobot456: 房比股穩,但要像航海王賺成那樣基本不可能(除非買 07/07 16:39
98Frobot456: 地),有人提到大蕭條大裁員..股市絕對更慘 07/07 16:39

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